Через сколько после приватизации можно продать квартиру и как не платить налог

Собственник приватизированного жилья может продать его в любое время. Но необходимо учитывать интересы совладельцев и других людей, прописанных в квартире или доме. Доход от продажи облагается налогом, но в некоторых случаях его начисления можно избежать.

Рассказываем, когда можно продать жилье после приватизации, как избежать уплаты или сократить размер НДФЛ, какие есть риски и особенности при продаже такой недвижимости.

В чем суть приватизации жилья

Приватизация — это оформление в собственность жилья, полученного по договору социального найма. Чтобы приватизировать недвижимость, нужно встать на учет в статусе нуждающегося и дождаться своей очереди. Государство или местные власти выделят квартиру, комнату или дом, где нужно будет зарегистрироваться. 

Участвовать в приватизации жилого помещения могут члены семьи гражданина, если они там прописаны. Сама процедура достаточно простая — нужно подготовить пакет документов и подать их вместе с заявлением в Росреестр или МФЦ. После получения положительного решения останется лишь зарегистрировать право собственности на жилье.

Через какое время можно продать приватизированную квартиру

Жилье можно продать сразу после приватизации. Также новому собственнику не нужно ждать, чтобы совершать любые другие операции с недвижимостью — например, сдавать ее в аренду, дарить третьим лицам, оформлять договор мены.

Квартира считается приватизированной с момента регистрации права собственности в Росреестре. Продать ее раньше не получится.

Если поторопиться с продажей, придется заплатить налог на полученную прибыль. Чтобы избежать уплаты НДФЛ, нужно подождать 3 года, когда истечет минимальный срок владения. Стандартный период составляет 5 лет, но для недвижимости, полученной в результате приватизации, он сокращен.

Налогообложение при продаже приватизированной квартиры

Утаить факт продажи квартиры от Федеральной налоговой службы (ФНС) не получится. О сделке ведомство узнает после регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Сумма налога рассчитывается так: сначала от цены продажи приватизированного жилья отнимают 1 000 000 рублей — размер налогового вычета в случае реализации жилой недвижимости, садовых домов и земельных участков. Затем полученный результат умножают на ставку налога.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. В отношении сделок с недвижимостью применяются ставки 13% на сумму дохода до 2,4 млн рублей и 15% на сумму свыше.

Пример расчета:

Приватизированная квартира, которая находилась в собственности менее 3 лет, продана за 5 млн рублей. Используется налоговый вычет 1 млн рублей. Итоговая сумма дохода составляет 4 млн рублей. Применяются обе ставки. Сумма налога к уплате: 2 400 000 × 0,13 + 1 600 000 × 0,15 = 312 000 + 240 000 = 552 000 рублей

Подать налоговую декларацию нужно до 30 апреля следующего за сделкой года, уплатить НДФЛ — до 15 июля. 

Если попытаться уклониться от уплаты налога или не задекларировать доход в срок, последуют штрафы:

• 5% от суммы налога, если не подать декларацию до 30 апреля.
• 20%, если в результате занижения налоговой базы или другой ошибки не уплатить НДФЛ до 15 июля или уплатить, но не полностью.
• 40%, если уклоняться от уплаты налога умышленно.
• 1/300 ключевой ставки Банка России — ежедневная пеня за каждый день просрочки уплаты налогов.

За умышленное сокрытие налогов грозит уголовная ответственность, если деяние совершено в крупном размере, то есть превысило сумму 2,7 млн рублей за период в течение 3 финансовых лет подряд.

Как можно сэкономить

Чтобы законно не платить НДФЛ, можно дождаться, пока с момента приватизации квартиры пройдет 3 года. В таком случае даже не придется подавать декларацию в налоговую.

Если продаете приватизированную квартиру раньше 3 лет, придется платить НДФЛ. Но налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей. Такой вычет предоставляется только один раз в год.

Гражданин вправе получить второй вычет, если после продажи приватизированной квартиры он купил другое жилье. Важно сделать это в течение одного и того же налогового периода, чтобы компенсировать часть расходов за счет уменьшения НДФЛ.

Максимальный вычет составит 2 млн рублей, что при ставке 13% уменьшит сумму налога на 2 000 000 × 0,13 = 260 000 рублей.

Если квартиру приватизировали несколько собственников, каждый владелец вправе получить налоговый вычет, но пропорционально своей доле. Из-за этого продавать свою часть недвижимости выгоднее отдельным соглашением. Для каждого владельца сумма имущественного вычета за приватизированную квартиру не может превышать 1 000 000 рублей. Отказаться от него в пользу другого собственника доли нельзя.

Если в семье есть двое несовершеннолетних детей или студентов очной формы обучения в возрасте до 24 лет, при продаже приватизированного жилья и покупке нового платить НДФЛ не придется. Однако нужно соответствовать ряду условий:

Продажа приватизированной квартиры: пошаговая инструкция

Порядок заключения сделки стандартный. После предварительного согласования деталей нужно собрать пакет документов, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Подготовка

Проведите оценку жилья. Стоимость можно установить самостоятельно, вызвать специалиста или заключить соглашение с риелтором. Второй и третий варианты потребуют дополнительных затрат, но продать недвижимость будет проще. 

Второй этап — найти покупателя и заранее обговорить с ним основные детали сделки. После этого нужно заказать выписки из ЕГРН и домовой книги.

В выписке из ЕГРН перечислены все совладельцы недвижимости и их правоустанавливающие документы. В домовой книге указаны все зарегистрированные в жилье лица. Это важно для сделок с приватизированной недвижимостью. Вместо выписки из домовой книги в некоторых регионах можно оформить Единый жилищный документ (ЕЖД).

Необходимые документы

Пакет основных документов включает:

• Паспорта всех участников сделки.
• Правоустанавливающие документы — договор приватизации, дарения, купли-продажи или мены, если владелец не был первым собственником полученного от государства жилья.
• Техпаспорт на недвижимость.
• ЕЖД или выписка из домовой книги, справка о регистрации граждан по адресу жилья или справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
• Справка об отсутствии долгов или переплаты за коммунальные услуги.
• Справки из бюро технической инвентаризации (БТИ) — может потребоваться для оценки стоимости жилья.

Оформление договора

Для начала можно составить предварительный договор купли-продажи. Это своего рода «бронь» сделки — владелец жилья обязуется не продавать его другому лицу, а покупатель гарантирует купить квартиру или дом.

В основном договоре обязательно нужно указать дату и место подписания, сведения о сторонах сделки и объекте недвижимости. При необходимости в документе указывается перечень лиц, сохраняющих право проживания в жилье.

Регистрация перехода права собственности

После сделки покупателю нужно зарегистрировать переход права собственности на жилье. Для этого потребуется уплатить госпошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта и некоторых других условий. В большинстве случаев она составит 4 000 рублей.

Зарегистрировать свои права на недвижимость можно:

• Через Госуслуги. Нужно заполнить форму заявления и прикрепить сканы документов из списка. Регистрация права собственности займет до 7 дней.

• В МФЦ или отделении Росреестра. С собой нужно взять паспорта и оригиналы документов. В многофункциональном центре право собственности зарегистрируют за 9 дней без нотариального заверения сделки или за 5 дней — с заверением. В Росреестре эти сроки меньше — 5 или 3 дня.
• На сайте Росреестра. Легче всего авторизоваться через Госуслуги. Затем нужно заполнить форму, прикрепить сканы необходимых документов, уплатить госпошлину. После этого остается дождаться рассмотрения заявки. Выписку из ЕГРН в электронном виде можно получить быстро — уже через сутки, если сделка заверена нотариусом, в противном случае придется ждать до 7 дней.

Что нужно учитывать при продаже долей

Если в недвижимости есть доли других собственников, они имеют приоритетное право выкупа. Это означает, что сначала продавец должен сделать предложение именно им, и только в случае отказа он вправе начать договариваться с третьими лицами. Если проигнорировать такой порядок, сделку могут оспорить и признать ничтожной.

Уведомлять собственников о своем намерении продать долю нужно в письменной форме. Если продавец не знает их лично, он может запросить расширенную выписку из ЕГРН через нотариуса, который сообщит адреса регистрации остальных владельцев.

Уведомление лучше направлять заказным письмом, чтобы зафиксировать статус получения. Это поможет при возникновении спорных ситуаций. Срок ожидания ответа от совладельцев составляет 1 месяц, после чего можно спокойно продавать свою долю другим лицам.

Сумма налога на доход, полученный после продажи доли, рассчитывается от цены сделки. Если несколько собственников продают все части жилья по одному договору, вычет в размере 1 млн рублей делится на всех пропорционально стоимости их долей. Если доли продаются по отдельности, по каждой сделке можно получить вычет 1 млн рублей.

Если среди собственников — несовершеннолетние

При наличии среди сторон сделки несовершеннолетних лиц на продажу приватизированного жилья понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, достаточно выполнить 2 условия:

Риски при покупке и продаже приватизированной квартиры

Граждане, которые отказались от приватизации, но зарегистрированы в жилье, сохраняют право бессрочного пользования объектом недвижимости. Выселить таких жильцов без их согласия можно только при одновременном соблюдении нескольких условий:

В такой ситуации добиваться выселения нужно через суд. В остальных случаях можно попробовать договориться с жильцами, заручившись их согласием на выезд в письменной форме. Если этого не сделать, в течение 3 лет после продажи квартиры они имеют возможность восстановить право на проживание в ней или получить компенсацию.

Если у владельца на момент приватизации жилья были несовершеннолетние дети, они в обязательном порядке получают долю недвижимости независимо от того, где зарегистрированы. Даже после продажи квартиры они вправе потребовать в ней свою долю или компенсацию ее стоимости.

Если после продажи право предыдущего владельца на приватизацию признают недействительным, сделка купли-продажи будет ничтожной. Аналогично договор не будет иметь юридической силы, если заключение сделки прошло с нарушениями — например, не были поданы все нужные документы или уведомлены владельцы долей.