Что будет, если просрочить ипотеку

Когда оформляют ипотеку, обсуждают все условия и выбирают комфортный для себя платеж. Но обычно жилищные кредиты берут на 15-30 лет, и предугадать, что произойдет за это время и как изменится финансовое положение, невозможно. Рассказываем, что будет, если не платить ипотеку, может ли банк забрать кредитное жилье, а главное — какие варианты есть у заемщика.

Что будет, если не платить ипотеку

Ипотека — это долгосрочный кредит, который требует погашения в соответствии с графиком. Просрочка платежа по ипотеке является нарушением договора и влечет негативные последствия: от ухудшения кредитной истории до выселения из ипотечной квартиры, даже если это единственное жилье.

Пени и штрафы

Обычно неустойка начисляется с первого дня просроченной задолженности. Пени — это ежедневная неустойка, а штраф — единовременная санкция за нарушение условий договора.

Согласно ч. 5 ст. 6.1 закона № 353-ФЗ, неустойка по ипотеке не может превышать:

• Ключевую ставку Центробанка, действовавшую на дату подписания договора с банком, — если начисляются проценты. Допустим, если договор ипотеки заключен 14 февраля 2020 года, когда ставка ЦБ составляла 6% годовых, а просрочки начались только летом 2024 года, когда ставка достигла 18% годовых, то неустойку посчитают исходя из ставки в 6% годовых.
• 0,06% от суммы просроченного долга, если проценты за пользование займом не начисляются.

Порядок начисления неустойки банк фиксирует в договоре. Вы можете прямо сейчас его открыть, найти раздел, посвященный ответственности заемщика, и посмотреть размер неустойки. 

Досудебное взыскание

К возврату ипотечной задолженности подключится внутренний отдел банка. Его сотрудники будут звонить и отправлять сообщения, чтобы напомнить о долге, предупредить о последствиях неоплаты и, возможно, найти подходящее решение.

Раньше было распространено выездное взыскание. Сотрудник банка выезжал к должнику, чтобы проинформировать о задолженности. Сейчас личные встречи тоже не запрещены — они возможны раз в неделю, но банки почти не прибегают к такому методу взаимодействия.

Что касается коллекторов, то их тоже могут подключить к возврату ипотечной задолженности. Обычно выбирают агентскую схему, по которой «владельцем» долга остается банк, а коллекторы выступают в качестве посредников и получают вознаграждение за свою работу.

Обращение в суд

Если долго не платить ипотеку, банк с большой вероятностью обратиться в суд. Он может потребовать досрочного погашения задолженности и принудительной реализации предмета залога, то есть ипотечной квартиры.

Предугадать, через сколько это произойдет, невозможно. Одни банки выжидают несколько месяцев в надежде, что заемщики справятся с финансовыми трудностями и вернуться к графику платежей, другие — подают иск почти сразу, как только закон дает такую возможность.

Может ли банк потребовать досрочной выплаты

Банк может потребовать досрочной выплаты всей суммы ипотечного кредита в случаях, предусмотренных договором. Обычно это происходит, когда заемщик:

• Не вносит платежи по ипотеке более 60 дней подряд в течение 180 дней.
• Сдает квартиру в аренду, делает капремонт или меняет планировку (если запреты на такие действия зафиксированы в договоре).
• Нарушает другие обязательства (не сообщает банку о смене места жительства или работы, не продлевает страховку).
• Использует деньги не по назначению (например, вместо квартиры покупает автомобиль).

Когда банк обратится в суд

Срок исковой давности (СИД) составляет 3 года. Именно столько времени есть у банка, выдавшего ипотеку, чтобы обратиться в суд и быть уверенным в том, что его требования удовлетворят.

За последние годы в практике не было ни одного случая, когда банк пропускал бы срок давности по ипотеке и «забывал» обратиться в суд. 

На практике банки делают все возможное, чтобы решить вопрос в досудебном порядке. Какие меры для этого применяются:

• Звонки и письма с напоминаниями и требованиями оплаты. Об этом мы уже говорили: в Сбербанке, ВТБ, «Альфе» и других кредитных организациях есть внутренний отдел взыскания. Это то же самое, что и коллекторы, только «банковские».  
• Начисление пеней и штрафов. Иногда кажется, что суммы небольшие: «всего 0,06% от пропущенного платежа». Но это иллюзия: если не внести несколько платежей, задолженность по ипотеке будет расти уже в геометрической прогрессии.
• Передача задолженности по ипотеке коллекторам. Об агентском договоре мы упомянули, но в последние годы появляются новости о том, что коллекторские фирмы скупают ипотечные долги по цене от 15 до 70% от их суммы.
• Предложение реструктуризации или рефинансирования кредита. Реструктуризация — это изменение условий ипотечного договора (например, уменьшение ежемесячных платежей), а рефинансирование — то же самое, что перекредитование.
• Предложение досрочного погашения кредита с учетом скидки. Или самостоятельной продажи заложенного жилья для расчетов с банком.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру

Банк действительно может забрать ипотечное жилье, если заемщик не платит по кредиту.

Как все устроено: ипотека оформляется под залог квартиры, то есть в случае нарушения обязательств банк имеет право потребовать изъятия недвижимости в счет погашения долга.

Но такое возможно только при двух условиях:

• Размер задолженности превышает 5% от стоимости жилья
• Срок неуплаты составляет более 3 месяцев

Ипотечную квартиру заберут и выставят на аукцион, даже если это единственное жилье. Вот почему важно платить ипотеку вовремя, а когда возникают финансовые сложности — искать выход совместно с кредитором.

Фактически квартиру «забирает» не сам банк, а приставы. Банк обращается в суд с иском о реализации предмета залога, получает решение и исполнительный лист, с которым идет в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Там возбуждают исполнительное производство, арестовывают недвижимость и выставляют ее на аукцион, который проводится на специальной электронной площадке.

В действительности от обращения в суд до завершения аукциона может пройти год или даже несколько лет. Может случиться и так, что квартира никого не заинтересует. Тогда приставы предложат ее банку — в счет погашения задолженности.

Еще на этапе оформления ипотеки стороны могут заключить соглашение о внесудебном порядке реализации предмета залога. Тогда, чтобы забрать квартиру, банку даже не придется обращаться в суд. Но есть условие — если жилье единственное, обратить на него взыскание могут только в судебном порядке.

Что делать, если нет денег платить ипотеку

Ипотечные каникулы. Когда нет возможности платить по ипотеке, можно получить отсрочку до полугода. Она предоставляется, если сумма договора не превышает 15 млн рублей, а квартира является единственным жильем. У нас есть подробное руководство по оформлению ипотечных каникул, но если коротко, то для их получения нужно собрать документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию, и обратиться в банк. Минус в том, что проценты по ипотеке продолжают начисляться даже во время отсрочки.

Рефинансирование. Это оформление нового ипотечного кредита — в «своем» или другом банке. Простыми словами: вы берете новую ипотеку, которой погашаете предыдущую. Это выгодно, если ставка по новой программе будет ниже хотя бы на 1,5-2 пункта.

Реструктуризация. Это внутренние программы банков, по которым можно добиться изменения графика платежей. Распространенная схема реструктуризации: уменьшение ежемесячных платежей по ипотеке взамен на увеличение срока договора. Получается, что вы платите меньше, но дольше. 

Можно ли самому продать квартиру и погасить ипотеку

Если банк согласится, можно продать квартиру самостоятельно, чтобы погасить задолженность по ипотеке из вырученных средств.

Как все происходит: заемщик получает согласие кредитора и продает недвижимость. Покупатель вносит деньги на счет кредитора, который затем снимает обременение в Росреестре. Следом покупатель и продавец вместе подают заявление в Росреестр о переходе права собственности.

Самостоятельно продать квартиру выгоднее и быстрее, чем дожидаться аукциона, поэтому банки часто идут на такой шаг и дают согласие на сделку.

Что будет с ипотечной квартирой в банкротстве

В 2024 году правила изменились: теперь граждане могут сохранить ипотечную квартиру, даже в процедуре банкротства.

Как было раньше: сохранить недвижимость удавалось только на стадии реструктуризации. Если гражданин проходил реализацию и списывал все долги, то ипотечная квартира включалась в конкурсную массу.

Что изменилось: теперь физическое лицо может заявить о несостоятельности и списать все долги, которые у него есть:

• по кредитам и кредитным картам
• рассрочкам
• микрозаймам
• автоштрафам
• налогам
• коммунальным услугам

Ипотечную недвижимость не заберут, если она является единственным жильем. Главное в процедуре банкротства — заручиться грамотной поддержкой. Начните подготовку с бесплатной консультации в компании «Финансово-правовой альянс».

Наши юристы проведут вас за руку через всю процедуру: от обращения в арбитражный суд до получения определения, которым списываются все долги.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Сколько может быть просрочка по ипотеке?

   Даже если пропустить ежемесячный платеж на 1-2 дня, это уже будет считаться просрочкой. Соответственно, банк может начислить неустойку — пени и штрафы.

2. Что будет за просрочку платежа по ипотеке?

   Основные последствия:

   1. Увеличение долга за счет штрафов и пеней, начисляемых за каждый день просрочки.
   2. Ухудшение кредитной истории.
   3. Потеря недвижимости при просрочке длительностью от 3 месяцев.

3. В каком случае банк может забрать ипотечную квартиру?

   Если задолженность превышает 5% от стоимости квартиры, а длительность просрочки составляет от трех месяцев, банк может обратиться в суд с иском о реализации залога. Тогда ипотечную квартиру продадут на аукционе, а вырученные деньги пойдут на расчеты с кредитором.

4. Кого не могут выселить из ипотечной квартиры?

   Ограничений нет, из ипотечной квартиры могут выселить всех жильцов, включая несовершеннолетних детей.