Договор займа под залог недвижимости: как его оформить и что ждет должников

Займ под залог недвижимости дает преимущества обеим сторонам сделки, но для должника неизменно связан с рисками. Если перестать платить, займодавец сможет забрать имущество, переданное в качестве обеспечения. Рассказываем, как правильно оформить договор займа под залог недвижимости, обязательно ли регистрировать его в Росреестре и что делать, если образовалась просроченная задолженность.

Что такое займ под залог недвижимости

Договор займа под залог недвижимости — это соглашение, по которому заемщик получает деньги и предоставляет недвижимость (дом, квартиру, коммерческое помещение) в качестве обеспечения.

Его выгода — в большей вероятности одобрения сделки и улучшенных условиях (например, сниженной процентной ставке). Если заемщик перестает выплачивать долг, кредитор имеет право реализовать собственность на торгах, то есть его риски сведены к минимуму. Фактически кредитор ничего не теряет: он знает, что в любом случае вернет обратно всю сумму долга с процентами.

Кто может заключать договоры займа под залог недвижимости

Заемщиком по договору потребительского займа может быть любое физическое или юридическое лицо. Давать в долг под залог недвижимости имеют право:

• банки
• кредитные и сельскохозяйственные потребительские кооперативы
• организации, которые предоставляют ипотечные займы согласно требованиям единого института развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ)
• микрофинансовые организации (МФО), учредителями которых являются федеральные, региональные или муниципальные власти

Все остальные МФО не могут выдавать физическим лицам займы под залог жилой недвижимости. В качестве обеспечения микрофинансовые организации могут принять земельный участок, гараж, апартаменты.

Что касается договоров между двумя физлицами, в п. 29 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 23 разъясняется: если займ берется для целей, не связанных с предпринимательством, он тоже может обеспечиваться ипотекой. Главное, чтобы для займодавца это не было профессиональной деятельностью, регулируемой законом № 353-ФЗ. Простыми словами: одно физическое лицо может дать деньги в долг другому под залог недвижимого имущества.

Как составить договор займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества

Договор займа под залог недвижимости составляется в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре. Соглашение о залоге можно оформить отдельно или добавить соответствующие пункты в основной текст договора.

Стандартная долговая расписка в таком случае не подойдет. Этот документ подтверждает передачу и получение денег, но не содержит подробных условий сделки, одним из которых является предоставление залога.

С 2019 года договор займа, обеспеченного ипотекой, не нужно заверять у нотариуса — достаточно государственной регистрации. Но если заемщик состоит в браке, следует нотариально заверить согласие супруга на такую сделку (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Образец договора займа под залог недвижимости

Чтобы договор займа под залог недвижимости считался заключенным, в нем должна содержаться следующая информация согласно постановлению Пленума ВС РФ № 23:

• данные о кредиторе и заемщике
• сведения о предмете залога (адрес объекта недвижимости, его площадь, количество комнат, кадастровый номер)
• форма правоотношений, которые обеспечивает залог (в данном случае — займ)
• размер заемных средств и сроки выплаты

На практике стороны включают и другие условия: график платежей, последствия просрочки, условия досрочной выплаты долга. Вот образец договора займа, выдаваемого под залог недвижимости, который можно скачать и заполнить.

Документы для оформления договора

Для заключения договора займа с залогом недвижимости понадобятся:

• паспорт собственника
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на объект, предоставляемый в качестве залога
• нотариальное согласие на заключение сделки от супруга или супруги
• разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних, если они являются собственниками

Договор оформляется в трех экземплярах — кредитору, заемщику и в Росреестр. Для госрегистрации необходимы:

• заявление от обеих сторон сделки
• экземпляр договора займа с залогом недвижимости
• паспорта
• квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 1 000 рублей, для организаций — 4 000)

Регистрация в Росреестре

Регистрировать договор займа, оформленный под залог недвижимости, в Росреестре не нужно. Но необходимо зарегистрировать ипотеку, чтобы в ЕГРН отображалась информация об установлении обременения на недвижимость.

Сделать это можно в отделении Росреестра по месту жительства или в любом многофункциональном центре (МФЦ), но важно, чтобы присутствовали обе стороны. Предварительная запись не требуется. Достаточно прийти с пакетом документов и передать их оператору. Информация о залоге появится в ЕГРН через несколько дней.

Также многие банки предлагают услугу онлайн-регистрации. Например, в Сбербанке это происходит так:

• Менеджер описывает порядок действий, отвечает на вопросы и забирает нужные документы
• Банк помогает выпустить усиленную квалифицированную подпись и отправляет документы в электронном виде в Росреестр
• Регистрация занимает в среднем 10 рабочих дней, а выписка из ЕГРН приходит в виде ссылки по СМС или на электронную почту

Стоимость услуги в Сбербанке начинается от 7 900 рублей и зависит от региона, а также типа жилья. В эту сумму уже включена госпошлина.

Ответственность заемщика

Просрочка платежей по любому договору займа приводит к начислению неустойки и ухудшению кредитной истории.

Наличие недвижимости в залоге также означает, что кредитор имеет право изъять ее и продать с торгов. При этом одновременно должны соблюдаться два условия (ст. 348 ГК РФ):

1. размер долга — больше 5% от стоимости залогового имущества
2. длительность просрочки — от 3 месяцев

Обращать взыскание на заложенное имущество можно в судебном порядке по ст. 349 ГК РФ. Кредитор предъявляет доказательства того, что условия договора нарушены, суд выносит решение, и выдает исполнительный документ. Затем Федеральная служба судебных приставов (ФССП) вводит в отношении должника принудительные меры, включая арест и реализацию жилья.

Но ст. 55 закона № 102-ФЗ допускает и внесудебный порядок удовлетворения требований. Решение принимает не суд, а нотариус. Чтобы получить его исполнительную надпись и передать приставам, нужно соблюсти эти условия:

• возможность внесудебного порядка взыскания прописана в договоре займа или отдельном соглашении о залоге
• договор займа оформлен в нотариальном порядке
• жилье не является единственным

Бывает, что даже продажа недвижимости не решает проблему полностью. Вырученных денег может не хватить для погашения долга. Если заемщик не доплатит разницу, кредитор обратится в суд, который помимо основной задолженности и неустойки обяжет возместить судебные расходы.

Приставы дополнительно начислят исполнительский сбор (7% от суммы требований, но не менее 1 000 рублей) и начнут принудительное взыскание. Они вправе списывать средства со счетов должника, удерживать до 50% его доходов, обращать взыскание на другое имущество и ограничивать выезд за рубеж.

Что делать, если нет денег на погашение долга

Если возникли сложности с возвратом долга, который обеспечен залогом, обратитесь к кредитору с просьбой о реструктуризации — изменении условий договора для снижения финансовой нагрузки.

Доказав, что платежеспособность снизилась временно и по объективным обстоятельствам, можно добиться снижения ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита или получить отсрочку.

Другой сценарий — согласовать с кредитором продажу недвижимости. Это выгоднее, чем доводить дело до принудительной реализации, поскольку:

• Самостоятельная продажа даст больше денег (на публичных торгах стоимость объектов иногда ниже рыночной)
• Можно спокойно подготовиться к передаче жилья новому собственнику, а не делать это в спешке под давлением приставов
• Пока квартира продается, будет время улучшить финансовое положение и закрыть долг

Если накопилось много долгов и вы не справляетесь с их погашением, проконсультируйтесь бесплатно у наших юристов: узнайте, подходит ли ваш случай под банкротство. Признание финансовой несостоятельности позволяет списать все долги: по кредитам, займам, налогам и штрафам, даже коммунальным платежам. На консультации наши специалисты подробно расскажут, как происходит списание долгов, и возьмутся за ваше дело с гарантией результата, закрепленной в договоре.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Нужно ли регистрировать договор займа под залог недвижимости?

   Да, договор займа под залог недвижимого имущества обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Без этой процедуры сделка будет считаться ничтожной, то есть недействительной. Договор кредита и сам залог регистрируются одновременно.

2. Как правильно оформить займ под залог недвижимости?

   У банков и других профессиональных кредиторов есть типовые формы договоров. Достаточно подписать соглашение и зарегистрировать его в Росреестре.

   Если составляете договор самостоятельно — воспользуйтесь образцом. Пропишите в нем обязательства, которые будут обеспечены залоговой недвижимостью, ее характеристики и ответственность сторон в случае нарушения условий.

3. Нужно ли нотариально заверять договор залога недвижимости?

   Нотариально заверять договор залога недвижимого имущества необязательно. Обращаться к нотариусу придется, чтобы заверить согласие мужа или жены на заключение такой сделки. Также это необходимо, если договор предусматривает внесудебный порядок взыскания в случае просрочки платежей.

4. Какие риски при кредите под залог недвижимости?

   Ключевой риск — потеря недвижимости, если будет допущена значительная просрочка по договору. Кроме того, в течение всего периода залога собственник не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Для этого придется получать разрешение у кредитора.

5. Кто имеет право выдавать займы под залог недвижимости?

   По закону право выдавать займы под залог жилой недвижимости имеют банки и другие кредитные организации, кредитные и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, а также ДОМ.РФ и организации, предоставляющие ипотечные займы по его требованиям.

   МФО могут это делать, если учредителем являются федеральные, региональные или муниципальные власти, а остальные — только в случае займов для целей предпринимательской деятельности. Обязательное условие для физлиц — выдача займов не должна быть их профессиональной деятельностью.