Как обменять квартиру в ипотеке на другую: все варианты

Предположим, вы купили квартиру в ипотеку, но жизненные обстоятельства изменились: предстоит переезд в другой город или в семье произошло прибавление и понадобилось жилье просторнее. До конца срока погашения еще далеко, остаток долга большой, а решение нужно принимать быстро. Самый логичный вариант — обмен ипотечной квартиры на другую. Но сложность в том, что она находится в залоге у банка. Какие есть способы решения проблемы — рассказываем в статье.

Когда нужен обмен ипотечной квартиры

Ипотеку обычно берут на 10–15 лет и более. За такой долгий срок жизнь может непредсказуемо измениться — так, что заемщику и его семье потребуется новое жилье. Вот случаи, когда так происходит:

Отказаться от ипотечной квартиры, если сделка уже зарегистрирована и продавец получил деньги, нельзя: кредит так или иначе придется выплачивать. Но можно перевести ипотеку с одного объекта на другой.

Можно ли обменять ипотечную квартиру: что говорит закон

Да, согласно п. 1 ст. 345 ГК РФ, обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно. Однако ипотечное жилье, хотя формально и принадлежит заемщику, находится под обременением: это предмет залога. Залогодержателем выступает банк. В случае невыплаты кредита он имеет право забрать залоговое имущество, поэтому напрямую заинтересован в его судьбе. Залогодатель, то есть заемщик, не может без согласия банка продать, подарить ипотечную квартиру, сдать ее в аренду или переоформить на другого человека.

Итак, поменять объект залога в ипотеке можно, но только с разрешения банка. Однако получить согласие залогодержателя не всегда просто. Для банка такая сделка не несет никакой выгоды, а напротив, ведет к дополнительным сложностям и рискам. Впрочем, кредитор может пойти навстречу заемщику при определенных условиях:

Если банк одобрит обмен, к новому объекту залога будут применяться прежние условия договора: стороны сохранят те же права и обязанности.

Способы обмена ипотечной квартиры

Есть несколько вариантов решения вопроса: заключить договор мены, провести две сделки купли-продажи, рефинансировать ипотеку в другом банке или оформить потребительский кредит для закрытия задолженности. Рассмотрим каждый из этих способов.

Договор мены

При этом варианте обмен квартирами происходит напрямую. Заемщик, получив согласие банка, находит подходящий объект недвижимости и заключает с его владельцем договор мены. В результате происходит одновременная взаимная передача права собственности.

Заемщик становится владельцем новой квартиры, а прежняя переходит ко второму участнику сделки. После этого банк оформляет замену предмета залога: снимает обременение с одного объекта недвижимости и налагает на другой.

Этот способ удобен тем, что не требует бумажной волокиты: нужно подписать всего один договор. Однако найти владельца квартиры, заинтересованного в обмене, чаще всего непросто. Сложность еще и в том, что объект должен быть равноценным прежнему предмету залога. Если новое жилье намного дешевле, высока вероятность, что банк не одобрит обмен.

Двойная сделка

Можно продать ипотечную квартиру и купить вместо нее другую. В этом случае заемщик получает разрешение банка на продажу, ищет покупателя, совершает сделку, с помощью вырученных денег закрывает кредит, а затем покупает новое жилье в ипотеку. Таким образом, он заключает два договора купли-продажи: сначала с покупателем первой квартиры, потом с продавцом второй.

При двойной купле-продаже, в отличие от мены, выбор объекта неограничен. Но есть проблема: продать квартиру в ипотеке довольно трудно. Для регистрации сделки необходимо, чтобы банк снял обременение, а это происходит только после полного закрытия кредита. Таким образом, покупатель должен внести задаток, чтобы продавец, то есть заемщик, мог погасить долг. Мало кто готов на это согласиться, разве что при условии большой скидки.

Потребительский кредит

При этом варианте не нужно просить разрешение банка на сделку. Заемщик берет обычный потребительский кредит и закрывает с его помощью остаток долга по ипотеке. После этого обременение с ипотечного жилья снимается, и уже ничто не мешает его продать. Получив деньги от продажи, заемщик покупает в ипотеку новую квартиру.

Закрытие старой ипотеки посредством потребительского кредита может стать подходящим вариантом, если остаток долга не слишком большой. Иначе в этом решении нет смысла, потому что ставки по нецелевым займам всегда выше, чем по целевым.

Рефинансирование

Строго говоря, это не вариант замены залога, а способ обойти запрет банка на обмен. Можно рефинансировать ипотеку в другом банке, то есть оформить еще один кредит, чтобы закрыть текущий. Обычно так поступают, чтобы улучшить условия кредитования, например, уменьшить начисляемые проценты, если с момента заключения договора ставки упали. Но и при обмене квартир рефинансирование иногда полезно: возможно, другой банк окажется лояльнее и одобрит сделку. Конечно, об этом стоит узнать заранее.

Как обменять квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Рассмотрим классический вариант обмена залогового имущества в банке — через договор мены.

Шаг 1: Получение согласия кредитора. Заемщик обращается в банк, где открывал ипотеку, и подает заявление о замене предмета залога. Оно пишется по форме банка. Обычно в нем указывают причины замены, сведения о текущем и новом предмете залога. Банк рассматривает заявление и сообщает свое решение: одобряет обмен или нет.

Шаг 2: Предоставление нового предмета залога. Заемщик заключает договор мены с собственником другой квартиры. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. Новый объект недвижимости необходимо оценить у независимого специалиста.

Шаг 3: Подготовка документов для замены залога. Потребуются:

• Документы заемщика: копия паспорта, справка о доходах.
• Договор мены.
• Выписка из ЕГРН на обе квартиры, подтверждающая переход права собственности.
• Отчет об оценке стоимости нового объекта.
• Страховка на новую квартиру (при ипотеке оформляется обязательно).
• Старый договор ипотеки.

Шаг 4: Подписание соглашения. Банк проверяет документы и, если с ними все в порядке, заключает с заемщиком дополнительное соглашение к договору ипотеки о замене предмета залога.

Шаг 5: Регистрация изменений. Чтобы обмен вступил в законную силу, соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сроки и стоимость

Банк рассматривает заявление в среднем в течение 30 дней. Но поиски подходящей квартиры могут занять несколько месяцев. Также потребуется время на проверку объекта, заключение договора, регистрацию сделки.

Кроме того, нужно учесть расходы. За процедуру замены залога банк берет комиссию, размер зависит от конкретной организации. Помимо нее, придется заплатить за услуги риэлтора, юриста и оценщика.

За регистрацию права собственности предусмотрена госпошлина, размер которой зависит от стоимости объекта.

Особые случаи обмена ипотечного жилья

К некоторым ситуациям, связанным с обменом, применяются особые условия. Например, если недвижимость оформлена по военной ипотеке или в ней зарегистрированы дети.

Квартира в военной ипотеке

Военную ипотеку выплачивает государство. Учитывая, что у военнослужащих часто бывает потребность в смене места жительства, «Росвоенипотека» разработала программу «Военный переезд». По ней можно было продать старую квартиру и купить новую до погашения кредита. Но в настоящее время программа не работает. Чтобы узнать, как решить вопрос сейчас, обратитесь в ФГКУ «Росвоенипотека».

В квартире прописаны несовершеннолетние

Если первый взнос или проценты платили не материнским капиталом, можно зарегистрировать детей в другой квартире. Тогда обмен пройдет на стандартных условиях. Если маткапитал использовался, родители обязаны выделить детям доли в праве собственности после закрытия ипотеки. В этом случае для сделки потребуется согласие органов опеки.

Квартиру нужно поменять на дом

Да, вы можете обменять ипотечную квартиру на дом или, наоборот, дом на квартиру. Сделка проходит на общих условиях, но могут возникнуть проблемы из-за разной стоимости объектов. Если новый дом стоит дороже квартиры, оптимальным вариантом будет двойная купля-продажа, при этом потребуется внести доплату.

Обмен ипотечного жилья у застройщика

Квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, можно обменять на другую, но проблема в том, что до момента ввода дома в эксплуатацию у покупателя нет права собственности на жилье. В таких случаях проводится сделка по переуступке. Ее суть в том, что дольщик передает не саму квартиру, а право требования на нее.

Плюсы и минусы обмена ипотечной квартиры

К положительным сторонам сделки стоит отнести:

• Возможность улучшить жилищные условия, не погашая кредит досрочно.
• Решение жилищных проблем при переезде или изменении состава семьи.
• Потенциальное снижение кредитной нагрузки, например, при рефинансировании ипотеки.

В то же время у такого решения есть минусы. Например, банки не всегда дают согласие на сделку, процедура обмена сложная и длительная, а заемщику придется понести дополнительные расходы. И еще один момент: если новое жилье окажется дороже, срок кредита или ставка могут увеличиться.