Налог с материальной выгоды по ипотеке: кто платит и как рассчитать

Налоговое законодательство стремительно меняется, поэтому у заемщиков возникает много вопросов о налоге с материальной выгоды по ипотеке.

Мы изучили нововведения и рассказываем, кто все-таки должен платить НДФЛ с материальной выгоды в 2025 году, как рассчитать сумму налога и кто может воспользоваться льготами по его уплате.

Что такое материальная выгода по ипотеке

Прежде всего объясним простыми словами сложные термины.

Материальная выгода от экономии на процентах — это дополнительный доход заемщика, который образуется из-за разницы в ставках. Государство считает, что если человек берет займ на льготных условиях и платит по нему проценты значительно меньше, чем рыночные, значит, он зарабатывает и, следовательно, должен заплатить налог на сэкономленную сумму.

Сразу скажем, что платить налог с материальной выгоды должны не все заемщики, которые пользуются льготной ипотекой, а только некоторые из них — которые попадают под определенные критерии. 

Подробнее об условиях возникновения материальной выгоды:

• Заемщик работает в банке, в котором оформлена или рефинансирована ипотека. Или не является сотрудником банка, но организация работодателя связана с деятельностью банка. Например, учредители банка и работодателя — братья. Или ипотеку берет владелец части уставного капитала банка. На юридическом языке это называется «взаимозависимые лица».
• Процент по кредиту составляет меньше 2/3 от ключевой ставки. Например, если ключевая ставка Центрального банка РФ составляет 21%, 2/3 от нее — это 14%. Так вот, материальная выгода возникает у тех заемщиков, взявших кредит по ставке меньше, чем 14%, — например, по корпоративной программе банка. Сюда же относятся заемщики по льготным программам: семейной, дальневосточной, сельской, IT-ипотеке.

В банковской сфере встречаются разные виды процентных ставок: ключевая, базовая, льготная. Чтобы не было путаницы, внесем ясность.

Ключевая ставка — это процент, под который Центробанк выдает деньги коммерческим банкам. Посмотреть ставку можно на официальном сайте регулятора — cbr.ru/hd_base.

Базовая ставка — это минимальный процент, который коммерческий банк предлагает заемщикам по кредитам и ипотекам. Базовая ставка не может быть ниже ключевой, потому что кредитным организациям тоже нужно зарабатывать. Когда в рекламе пишут «Ипотека от 27,7%…» — обычно это и есть базовая ставка, то есть минимально возможный процент, доступный при выполнении определенных условий.

Льготная ставка — сниженный процент по ипотеке (ниже ключевого показателя), который доступен определенным группам населения: семьям с детьми, сотрудникам IT-компаний и другим. Льготная ипотека предоставляется по госпрограммам. Это значит, что государство компенсирует банкам разницу между льготным и среднерыночным процентом.

Как изменилось налогообложение

Механизм уплаты налога с материальной выгоды менялся несколько раз за последние годы.

С 2025 года также изменились условия начисления подоходного налога. Изменения не коснутся граждан, которые получают в год не больше 2,4 млн рублей.

Удержание НДФЛ с материальной выгоды: примеры расчета

Налог с материальной выгоды платят определенные категории заемщиков, если ставка по кредиту меньше 2/3 ключевой ставки Центробанка. Размер налога отличается для резидентов и нерезидентов страны. 

Резиденты платят 35% с материальной выгоды. К ним относятся граждане России, которые проживали за последний год на территории страны хотя бы 183 дня — то есть больше полугода.

Нерезиденты платят 30% с матвыгоды. Это не обязательно иностранцы. К ним относятся граждане России, которые находились на территории страны меньше 183 дней за год.

Рассмотрим формулу, по которой рассчитывается НДФЛ на материальную выгоду в 2025 году:

НДФЛ = СУМ × ( 2/3 КС – СС) × КД / 365 × 35% (или 30%),

где:

• СУМ — сумма кредита или ипотеки.
• КС — ключевая ставка.
• СС — сниженная ставка по кредитному договору.
• КД — количество дней в расчетном месяце — 28, 30 или 31.

Что еще важно: если на момент заключения договора материальной выгоды не было, то она и не появится при повышении ключевой ставки. Если ставка ЦБ упадет, то материальная выгода уменьшится или вовсе отменится.

Рассмотрим на примере: сотрудница банка взяла ипотеку в январе 2025 года на 6 млн рублей под 11% в своем банке. В этом месяце ставка ЦБ составляла 21%, поэтому две трети от нее — это 14%.

Предположим, что ключевая ставка составляет 16%. Тогда 2/3 от нее составят 10,6%. Это меньше, чем ставка по кредиту нашей героини. Значит, женщина будет освобождена от уплаты налога с материальной выгоды.

Если ставка ЦБ увеличится, скажем, до 23%, то условия расчета налога для героини примера не изменятся, так как в расчет берут наименьшую ставку (это 21% — такой ставка была на момент заключения договора с банком).

Кто платит налог с материальной выгоды

При оформлении или рефинансировании ипотеки с налогом на материальную выгоду сталкивается мало людей. Все дело в том, что есть ряд условий, которым должен соответствовать заемщик:

Оба условия должны соблюдаться одновременно. Например, если человек работает в одном банке, а ипотеку взял в другом, то платить налог ему не нужно. Или второй пример: человек взял кредит в своем банке под 14%, и предположим, что это значение равно 2/3 ключевой ставки. Значит, платить налог тоже не нужно.

Кто освобожден от уплаты

Обычный человек, который не является сотрудником кредитной организации или взаимозависимой компании, может получить ипотеку в любом банке под любой процент и не должен платить налог на матвыгоду, даже если ставка ниже ключевой. 

Также не облагаются налогом на материальную прибыль кредиты с господдержкой: это ипотека по семейной, дальневосточной, сельской и другим льготным программам. 

Кому доступна льгота по НДФЛ

Еще одна категория заемщиков, которая освобождена от уплаты НДФЛ, — это граждане, взявшие ипотеку на строительство или покупку жилья и имеющие право на имущественный налоговый вычет. Льготу нужно подтвердить справкой из налоговой.

Чтобы вернуть налог с материальной выгоды, удержанный до подачи уведомления кредитору, необходимо подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ и копию уведомления работодателя.

Порядок и сроки уплаты

Налогом занимается работодатель: рассчитывает, удерживает из зарплаты и передает в ФНС отчетность. Это делается ежемесячно. Если ключевая ставка в каком-то месяце меняется, то в расчет берут наименьшее значение в пользу заемщика. Сам заемщик не должен заниматься подсчетами и заполнением налоговых деклараций. 

Единственный случай, когда заемщик самостоятельно уплачивает налог, — если он не получает зарплату у работодателя. Тогда работодатель передаст в налоговую сумму НДФЛ, а заемщик получит уведомление от ФНС об уплате налога на материальную прибыль за год. Это нужно сделать до 1 декабря следующего года.

За несвоевременную уплату или отказ от уплаты налогов должников ожидают последствия, среди которых: начисление пеней, штраф, принудительное взыскание через суд и даже уголовная ответственность, но она наступает только при крупных суммах долгов.

Как проверить, нужно ли платить налог

Чтобы узнать наверняка, нужно ли вам платить налог на материальную выгоду, обратитесь напрямую в ФНС. Сделать это можно через форму обращения на сайте. Необходимо выбрать «Создать обращение», описать условия ипотечного договора и указать, где вы работаете.

Если в списке предложенных ситуаций нет подходящей темы, выберите «Иные обращения». 

Посмотреть, есть ли у вас право на льготу по налогу, можно на сайте ведомства:

1. Необходимо авторизоваться в личном кабинете ФНС.
2. Открыть раздел «Запрос документов».
3. Выбрать «Право на имущественный налоговый вычет».

Если такое право подтвердится, платить налог на материальную выгоду не придется. Также в личном кабинете можно проверить задолженность по налогам и сборам.