Налоговый вычет при строительстве дома: как получить до 650 000 рублей

Налоговый вычет можно получить не только за покупку квартиры, но и строительство дома. Максимальная сумма составляет 650 тысяч рублей на одного человека и 1,3 млн рублей — на семейную пару.

Рассказываем, кто может претендовать на возврат НДФЛ за свой дом в 2025 году, какие условия должны выполняться при постройке с нуля, а какие — при покупке недостроя.

Как устроены имущественные вычеты

Граждане, которые работают по трудовым договорам, каждый месяц отдают налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он составляет 13% от зарплаты или больше — с 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения.

Однако статья 220 Налогового кодекса позволяет снизить налогооблагаемую базу. Другими словами: можно уменьшить сумму, с которой вы платите налог.

Налоговый вычет можно получить деньгами или уменьшением самого НДФЛ. Если выбрать второй вариант, с зарплаты будут удерживать меньше налога. Соответственно, доход на руки станет больше.

Например, зарплата составляет 100 тысяч рублей. Обычно с нее удерживают 13 тысяч рублей НДФЛ, поэтому на руки выдают 87 тысяч. С вычетом НДФЛ не удерживают, и вы получаете все 100 тысяч рублей, пока не исчерпаете сумму вычета.

Специфика вычета при строительстве

За строительство жилого дома можно получить налоговый вычет. Если дом построен на ипотечные деньги, владелец может претендовать на двойную компенсацию.

Государство неоднократно меняло условия получения вычета за строительство дома.

С 1 января 2010 года под налоговый вычет попадают расходы на покупку земли. Причем значение имеет не дата покупки участка, а дата регистрации построенного на нем дома.

Если гражданин купил землю в 2008 году, а дом возвел и зарегистрировал в 2009-м, то компенсацию за участок он не получит. Если дом был достроен и внесен в реестр в 2012-м году, расходы на приобретение земли тоже будут учитываться при оформлении вычета.

С 1 января 2014 года ограничен максимальный размер процентов по ипотеке, с которых можно сделать налоговый вычет, — до 3 млн рублей. Если ипотека на строительство дома оформлена до этой даты, компенсация рассчитывается исходя из полной суммы выплаченных процентов.

С 1 января 2019 года работает упрощенная регистрация жилых домов. Начиная с этой даты, в налоговом законодательстве все жилые строения автоматически признаются жилыми домами. Кроме того, стало проще перевести дачный дом в статус жилого — теперь для этого не нужно обращаться в суд.

Кому полагается налоговый вычет при строительстве дома

Главное для оформления вычета на строительство дома:

• Быть налоговым резидентом РФ.
• Платить НДФЛ. 

Самозанятые и индивидуальные предприниматели по общему правилу не могут претендовать на вычет, но есть несколько исключений — о них расскажем ниже.

Пенсионерам вычет полагается в случае, если у них есть источник дохода, облагаемый налогами. Например, если они работают или сдают квартиру в аренду. Так как сама пенсия НДФЛ не облагается.

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения, максимальная ставка НДФЛ по которой составляет 22%. Если гражданин платит повышенный налог, то и процент вычета за строительство дома возрастает соответственно.

Требования к налогоплательщику

Чтобы получить статус налогового резидента, необходимо провести в России минимум 183 календарных дня в течение 12 предыдущих месяцев — такие условия диктует п. 2 ст. 207 НК РФ.

Есть еще одно правило: чтобы получить налоговый вычет на строительство дома, нужно платить НДФЛ. Это не только зарплата по трудовому договору, но и:

• Сдача квартиры в аренду.
• Продажа имущества.
• Прибыль от вкладов и ценных бумаг.
• Авторские вознаграждения.
• Доходы, которые получены по договорам гражданско-правового характера (ГПХ).

Налоговый вычет за строительство дома можно получить один раз. Деньги, потраченные на строительные работы, должны быть вашими собственными или кредитными.

Доступен ли вычет ИП и самозанятым

Индивидуальные предприниматели обычно работают по упрощенной системе налогообложения (УСН). Вместо 13 процентов НДФЛ они отчисляют в бюджет до 6% своего дохода. Поэтому в общем случае налоговый вычет на строительство частного дома им недоступен. Аналогично с самозанятыми, которые переводят в бюджет 4–6% от своего дохода. Но кое-что самозанятые и ИП могут сделать:

• Индивидуальные предприниматели — перейти на общую систему налогообложения (ОСНО). Подоходный налог увеличится до 13%, зато появится право на налоговые вычеты.
• Задекларировать любой другой доход, облагаемый НДФЛ. Например, продажу машины или квартиры. Но сделать это можно в том случае, если с момента продажи прошло не более 3 лет.

Если помимо предпринимательства, есть другой источник официального дохода, проблем с получением вычета не возникнет. Нужно только подать декларацию по доходам, облагаемым НДФЛ.

Критерии для объекта строительства

Основные критерии:

• Жилой статус (не дача или сарай).
• Только РФ.
• Продавец — не родственник и не начальник.
• Объект достроен и зарегистрирован.

Статус жилого дома. Раньше между жилым строением и жилым домом была значительная разница. Например, в строении нельзя прописаться, круглогодично проживать и, главное, получить за него налоговый вычет. Но с 2019 года все жилые строения автоматически признаются жилыми домами с точки зрения Налогового кодекса. Теперь достаточно, чтобы объект не был дачей или хозяйственной постройкой — на их строительство нельзя получить налоговый вычет.

Дом построен на территории РФ, и на руках — все подтверждающие документы. За объект, построенный гражданином России за пределами страны, вернуть НДФЛ нельзя.

Лицо, продавшее земельный участок (или недостроенный дом), не является вашим супругом, родителем или ребенком, братом или сестрой, начальником или подчиненным.

Дом должен быть достроен. Если вы купили недострой, для получения вычета необходимо завершить строительство.

Если все условия соблюдены, можно претендовать на вычет за строительство дома.

Какой размер вычета

Максимальная сумма, с которой можно вернуть НДФЛ за строительство частного дома, составляет 2 млн рублей. Столько же, сколько и за покупку квартиры. Соответственно, размер самого вычета составит не более 260 тысяч рублей — это 13% от 2 млн.

Расчет суммы за строительство и земельный участок

Даже если вы потратили на строительство больше 2 млн рублей, налоговый вычет все равно будет считаться от предельной суммы. Сюда входят и расходы на покупку земельного участка. Если строительные работы обошлись дешевле 2 млн рублей, возврат НДФЛ будет происходить от реальных затрат.

Пример: вы купили землю за 500 тысяч рублей и вложили в строительство еще 1 млн рублей. Тогда вычет составит:

(500 000 + 1 000 000) × 0,13 = 195 000 рублей

По ипотечным процентам

При строительстве дома в ипотеку можно дополнительно вернуть НДФЛ за выплаченные банку проценты (не за саму сумму кредита). Здесь тоже есть лимит — 3 млн рублей. Но лимит ввели только в 2014 году, а подавать документы на вычет можно даже через несколько лет после завершения строительства.

Если вы достроили и зарегистрировали дом до 31 декабря 2013 года включительно, налоговый вычет можно получить за всю сумму процентов. 

Пример: вы построили дом в ипотеку в 2013 году, заплатив банку 5 млн рублей процентов. Вычет составит:

5 000 000 × 0,13 = 650 000 рублей

Если строительство закончилось, начиная с 1 января 2014 года, максимальная сумма вычета будет 13% от 3 млн, то есть 390 000 рублей. Если сумма процентов была меньше, размер вычета тоже будет меньше. 

Пример: вы взяли ипотеку на покупку участка и строительство дома, выплатив банку 2 млн рублей процентов. Вычет составит:

2 000 000 × 0,13 = 260 000 рублей

Для супругов

Возврат НДФЛ при строительстве жилого дома могут оформить оба супруга. Неважно, на чье имя оформлена недвижимость и кто выступал главным заемщиком по ипотеке, так как у созаемщика те же права и обязанности. Главное, чтобы брак был зарегистрирован официально. Таким образом, все вычеты для семейной пары фактически удваиваются.

Максимально супруги могут вернуть 1,3 млн рублей:

(260 000 за строительство) × 2 + (390 000 за проценты по ипотеке) × 2 = 1 300 000 рублей

Какие расходы учитываются

При подсчете расходов, за которые полагается налоговый вычет, учитывается:

• Покупка земельного участка.
• Покупка недостроя, который вы завершили своими силами.
• Составление проектной документации.
• Покупка строительных и отделочных материалов. Например, штукатурки, плитки, краски, столярных и плотничных материалов, окон и дверей.
• Подключение к электросети, газопроводу, канализации и водопроводу.
• Оплата услуг строительной бригады.

Все траты необходимо подтвердить договорами, чеками, актами.

Затраты, не подлежащие вычету

Под вычет не подпадают следующие расходы:

• Аренда строительной техники и покупка инструментов.
• Установка сантехники, газового оборудования, счетчиков.
• Возведение на участке нежилых построек. Например, бани, сарая, беседки.
• Оплата услуг риелтора и юристов, так как они не имеют отношения к строительным работам.

Как правильно документировать расходы

Если вы планируете получить налоговый вычет за строительство дома, тщательно документируйте расходы. 

Сохраняйте все чеки на покупку стройматериалов, акты выполненных работ, расписки, договоры с подрядчиками, платежные поручения. Правило простое: не будет чеков — не будет и налогового вычета.

Нестандартные ситуации

Возврат подоходного налога за строительство происходит так: купил землю, построил дом, получил вычет. Но бывают нестандартные случаи — поговорим о них.

При строительстве недостроенного дома

Для получения вычета за недострой необходимо:

• В договоре купли-продажи указать, что вы покупаете объект незавершенного строительства. Если такого пункта нет, по документам вы приобретаете готовый дом. Следовательно, вернуть НДФЛ за его строительство не получится — даже если по факту вы купили четыре стены без крыши.
• Достроить дом и зарегистрировать его в Росреестре.

Вычет можно сделать только на затраты, возникшие после покупки недостроенного дома: его достройка, отделку, коммуникации.

За строительство дачи или дома без статуса жилого

Получить налоговый вычет за строительство дачи нельзя, даже если она является капитальным строением и подходит для круглогодичного проживания. Все дело в статусе здания — оно должно считаться жилым домом.

Чтобы сделать возврат НДФЛ, дачу нужно зарегистрировать как жилой дом. С 2019 года для этого необязательно обращаться в суд. Достаточно подать в органы местного самоуправления заявление, выписку из ЕГРН и заключение о техническом состоянии объекта. 

Важно: если участок, на котором стоит дача, находится на территории садового некоммерческого товарищества (СНТ), присвоить ей статус жилого дома не удастся.

За отделку дома после регистрации права собственности

Частый вопрос: можно ли получить имущественный вычет за отделочные работы, если они были завершены уже после регистрации дома в Росреестре.

Отвечаем: да, можно. Даже если вычет за строительство этого дома уже получен. Тогда компенсацию за отделку предоставят вторым вычетом, пока общая сумма расходов не достигнет лимита в 2 млн рублей.

Налоговый вычет при покупке земельного участка

Непосредственно за покупку земли имущественный вычет не предоставляется. Только построив на ней дом и зарегистрировав его в Росреестре, можно внести затраты на покупку участка в общий список расходов. 

Право собственности на дом должно быть оформлено не ранее 1 января 2010 года, так как до этой даты расходы на землю не подпадали под имущественный вычет.

Список документов для оформления

Для получения вычета необходимо подготовить комплект документов, в который входит:

• Справка о доходах (раньше называлась формой 2-НДФЛ).
• Налоговая декларация 3-НДФЛ.
• Договор купли-продажи на участок.
• Договор подряда на строительство дома.
• Договор на разработку проектной документации.
• Чеки, расписки и платежные поручения, подтверждающие другие расходы.
• Кредитный договор и справка о выплате процентов, если вы брали ипотеку для строительства дома.
• Копия паспорта.
• Заявление на получение вычета, если оформляете его через бухгалтерию на работе.
• Реквизиты банковского счета, если получаете вычет через налоговую.

Раньше требовалась выписка из ЕГРН и документы, подтверждающие право собственности на дом. Но с 2020 года ФНС самостоятельно запрашивает их у Росреестра.

Как получить налоговый вычет

Основные этапы, необходимые для получения вычета:

1. Достроить дом и зарегистрировать право собственности.
2. Собрать пакет документов.
3. Подать документы в налоговую или в бухгалтерию по месту работы.

Разберем оба варианта.

Через налоговую инспекцию

Чтобы вернуть НДФЛ через налоговую инспекцию, необходимо дождаться окончания того года, в котором вы зарегистрировали право собственности на дом.

Можно лично отнести документы в ФНС либо подать заявку через личный кабинет налогоплательщика на сайте ведомства:

1. Войдите в личный кабинет через учетную запись на Госуслугах.

2. Выберите раздел «Вычеты» → «Получить вычет» в верхнем меню.

3. Выберите пункт «Вычет при покупке недвижимости».

4. Для отправки обращения потребуется электронная подпись. Получить ее можно в специальном разделе личного кабинета.

Если оформите имущественный вычет через ФНС, всю сумму перечислят одним платежом на указанный банковский счет.

Через работодателя

Чтобы вернуть НДФЛ через работодателя, не нужно ждать окончания календарного года. Достаточно собрать документы и отнести их в бухгалтерию. Но компенсацию в этом случае не заплатят. Вместо нее работодатель не будет удерживать подоходный налог, пока не выплатит вам всю сумму вычета. То есть зарплата, которую вы получаете на руки, временно увеличится на 13 процентов.

Пример: НДФЛ от зарплаты в 65 тысяч рублей составляет 5 тысяч. Если имущественный вычет при постройке дома составил 100 тысяч рублей, гражданин будет получать повышенную зарплату на протяжении:

100 000 / 5 000 = 20 месяцев

Сколько занимает камеральная проверка

Камеральная проверка при оформлении вычета за строительство дома — это проверка правильности заполнения документов. В зависимости от загрузки налоговой инспекции она может длиться до 3 месяцев со дня подачи декларации 3-НДФЛ. Еще месяц уходит, чтобы перечислить деньги. Например, если проверка закончилась 15 апреля, средства поступят до 15 мая.

Итого: максимальное ожидание — 4 месяца.