Сложно разобраться в законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах, которые определяют правила ипотечной игры. Поэтому подготовили материал, где простыми словами рассказали о сложных вещах.
Вы узнаете, как называется залог недвижимого имущества, что важно понимать о залогодателе и залогодержателе, а главное — как и когда происходит обращение взыскания на предмет ипотеки.
Содержание статьи
Всё содержаниеЧто такое ипотека
Ипотека — это залог недвижимого имущества: квартиры, дома, апартаментов, земельного участка. Обычно его оформляют, когда получают ипотечный кредит — им называется целевой займ на покупку недвижимости.
Обычно люди говорят «взять ипотеку», имея в виду «взять ипотечный кредит». Но строго говоря:
-
Ипотека — это залог недвижимости, то есть правовой инструмент.
-
Ипотечный кредит — это вид займа, обеспеченного ипотекой.
Ипотека отличается от других видов залога тем, что передать можно только недвижимость. Машину или драгоценности тоже можно предложить в качестве обеспечения, но тогда это будет не ипотекой, а просто залогом.
Когда говорят об ипотеке, почти всегда подразумевают покупку недвижимости. Но такая форма залога может использоваться и в других случаях — чтобы взять целевой кредит на ремонт, строительство или реконструкцию жилья.
Во всех случаях работает один принцип: недвижимость — купленная, построенная, отремонтированная — выступает залогом по кредиту. Если перестать платить, банк сможет ее забрать и продать.
Теперь о сторонах ипотеки: залогодержателем является тот, кто получает право на залоговое имущество. Это банк или другая кредитная организация, выдавшая деньги.
Залогодатель — тот, кто предоставляет свое имущество в залог. Им может быть не только заемщик, но и другое лицо. Например, сын берет кредит в банке, а мать отдает в качестве залога свою квартиру. Тогда именно мать является залогодателем, а сын выступает только в роли заемщика.
Федеральный закон об ипотеке: основные положения
Основные правила, касающиеся оформления ипотеки как залога недвижимости, диктует Федеральный закон № 102-ФЗ. Он вступил в действие еще в 1998 году, и вот какие моменты регулирует.
| Базовые положения об ипотеке, имуществе, которое может быть предметом ипотеки, и правилах заключения договора | |
| Оформление закладной как ценной бумаги — что в ней содержится, какие права есть у ее держателя | |
| Обязательная регистрация в Росреестре — сроки и порядок, внесение изменений | |
| Что может и должен делать залогодатель (владелец недвижимости) по договору, какие права есть у залогодержателя (банка), как обеспечивается сохранность имущества | |
| Когда и как банк может забрать заложенную квартиру, дом или земельный участок | |
| Особенности отдельных видов ипотеки: земли, предприятий, нежилых помещений, строящихся домов |
Нюансы, касающиеся ипотеки, раскрываются в Гражданском кодексе РФ, Федеральных законах № 218-ФЗ и № 157-ФЗ, Информационном письме Минфина РФ № 05-05-08/20925, а также в других нормативно-правовых актах.
Какое имущество может быть предметом ипотеки
Статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ закрепляет, что предметом ипотеки может быть любое недвижимое имущество. Это, например, квартиры, частные дома, апартаменты, офисы, магазины, склады, земельные участки, даже строящиеся объекты.
Еще предметом ипотеки могут быть гаражи, садовые дома и, что интересно, — корабли, яхты, катера, самолеты и даже вертолеты.Есть всего несколько исключений:
- Предметом ипотеки не может быть имущество, которое принадлежит государству, региону или муниципалитету.
- Еще нельзя предложить банку объекты, изъятые из оборота.
- Или часть неделимой вещи. Допустим, нельзя заложить только кухню или только спальню, если квартира не коммунальная.
Что может быть предметом залога, а что — нет, решает не только закон об ипотеке, но и банк. Он, как залогодержатель, может выдвигать дополнительные требования к площади, расположению и другим характеристикам имущества. Вот почему при ипотечном кредитовании в банке необходимо изучить требования не только к заемщику, но и самой недвижимости.
Виды ипотеки: в силу договора и в силу закона
Закон № 102-ФЗ выделяет два основных вида ипотеки.
| Сравнение | В силу закона | В силу договора |
| Что означает | Заемщик предоставляет недвижимость в залог, которую купил на деньги кредитора Это ипотечный кредит в стандартном понимании — его оформляют, чтобы купить квартиру |
Гражданин предоставляет в залог недвижимость, которая уже ему принадлежит Пример: заемщик закладывает свою квартиру, чтобы взять кредит на бизнес |
| Как возникает | Автоматически — при оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости. Даже если стороны не оформили отдельный договор о залоге | Это дополнительное обязательство — оно возникает после оформления соглашения о залоге недвижимого имущества |
| Льготные программы | Применяются — например, действует семейная ипотека | Обычно не применяются |
| На что можно потратить деньги | Только на покупку конкретной недвижимости, одобренной банком. Это целевой займ | Займ может быть целевым и нецелевым — зависит от программы и условий договора |
Заключение ипотечного договора
Договор оформляется письменно и регистрируется в Росреестре. Сделка считается заключенной, если в договоре прописаны все существенные условия. Вот полный список таких условий:
- Предмет ипотеки. Указывается наименование недвижимости, ее площадь и местонахождение, кадастровый номер и другие характеристики.
- Оценка недвижимости, то есть стоимость, в которую стороны оценивают предмет ипотечного договора.
- Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Важно прописать, какой договор обеспечивается залогом, и в каком размере. Условный пример: существо обязательства — вернуть кредит, размер — 5 млн рублей, срок исполнения — 15 лет.
Договор действует, пока задолженность не будет погашена.
Закладная: содержание и оформление
Закладная — это ценная бумага, которая одновременно подтверждает факт наличия ипотечного кредита и факт залога, то есть обременения недвижимости. Оформление закладной не является обязательным этапом — всю информацию, которая в ней содержится, можно сразу добавить в ипотечный договор.
Закладные оформляют, чтобы быстрее обратить взыскание на недвижимость, если заемщик перестанет платить. Еще закладную можно уступить, то есть продать третьим лицам — например, коллекторскому агентству.
Закладная используется в двух формах: электронной и бумажной.
| Сравнение | Электронная | Бумажная |
| Как оформляется | На бланке, который установлен Приказом Росреестра № П/0203 | В свободной форме, обычно утверждается банком |
| Что должна содержать | Все пункты, указанные в бланке | Название — «Закладная», а также стороны обязательства, данные об обязательстве и информацию об ипотеке |
| Дополнительные требования | Необходимо оформить электронную подпись | Отсутствуют |
Государственная регистрация ипотеки
Оба вида ипотеки — и в силу закона, и в силу договора — необходимо регистрировать. Такой порядок вводит статья 131 ГК РФ, в которой указано: все права на недвижимость, как и их ограничения, подлежат обязательной регистрации. Под эту норму попадает и ипотека, которая является залогом недвижимости и, следовательно, ограничивает право распоряжения имуществом.
Чтобы зарегистрировать ипотеку, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ, подать заявление и документы. Минимальный комплект включает паспорт залогодателя, договор об ипотеке и документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет для физических лиц 1 000 рублей, для юридических — 4 000 рублей.
Права и обязанности сторон при ипотеке
Главная обязанность обеих сторон — соблюдать условия договора об ипотеке.
Залогодатель обязан застраховать недвижимость и обеспечивать ее сохранность. Еще он не может совершать действий, которые ухудшают состояние объекта и, соответственно, влияют на его стоимость.
Что касается прав, залогодатель может владеть и пользоваться имуществом. Жить в квартире, делать косметический ремонт, прописывать членов семьи.
Любые действия по распоряжению имуществом, такие как сдача в аренду, перепланировка, объединение и разделение, продажа, необходимо согласовывать с банком.
Залогодержатель может обратить взыскание на предмет ипотеки, то есть на квартиру или частный дом. Но такое право возникает не сразу, а при двух условиях:
- Размер задолженности превышает 5% от стоимости жилья.
- Платежи не поступают три месяца и более.
Банк не может просто отправить своих менеджеров, чтобы те выселили залогодателя из квартиры. Взыскание на единственную недвижимость обращается через суд, а если залогодатель не исполняет его решение, к делу привлекают приставов.
Еще кредитор может проверять, в каком состоянии находится недвижимость. Порядок такой проверки, включая сроки уведомления залогодателя, фиксируются в договоре.
Что такое последующая ипотека
Несмотря на ограничения, которые предполагает ипотека, у собственника остается право еще раз заложить недвижимость. Это значит, что в теории можно оформить две ипотеки и даже больше. Если подписать еще один договор, он будет называться последующей ипотекой.
Чтобы второй раз заложить квартиру, в первом договоре не должно быть запрета на повторную ипотеку. Такие случаи — редкость. Обычно банки прямо запрещают вторичный залог недвижимости и добавляют этот пункт в договор.
Обращение взыскания на заложенное имущество
Мы говорили: банк может забрать ипотечную квартиру, если не платить три месяца и задолжать больше 5% от ее стоимости. Для этого залогодержатель подает исковое заявление, в котором просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки, то есть недвижимость.
При этом неважно, есть у должника другое жилье или нет. В случае с банком и ипотечной квартирой статья 446 ГПК РФ не применяется — недвижимость могут забрать и продать на торгах, даже если в квартире прописаны несовершеннолетние.
«Статус единственного жилья защищает только от одного — внесудебного взыскания. Чтобы забрать квартиру, залогодержателю придется идти в суд и к приставам, поэтому дело займет несколько месяцев.
Исключение — когда стороны подписывают соглашение о внесудебном порядке уже после того, как возникают основания для взыскания. Например, после трех пропущенных платежей по ипотеке.
На практике трудно представить, чтобы должники пошли на такой шаг, поэтому обычно взыскание единственного жилья происходит через суд».
Чтобы не потерять квартиру, можно сделать рефинансирование, уйти на ипотечные каникулы, а если накопилось много долгов — поговорить с юристами и выяснить, подходит ли ваш случай под банкротство.
С 2024 года в процедуре можно сохранить ипотечную недвижимость, подписав мировое соглашение с банком. Главное — доверить дело грамотным юристам, которые предоставят гарантию списания долгов.
Узнать больше о процедуре и получить список документов, необходимых для оформления банкротства в вашем случае, можно на бесплатной консультации в «Финансово-правовом альянсе».
![Финансово-правовой альянс](https://fpa.ru/wp-content/themes/fpalaw/assets/img/services/header/popup-new-year-2025-v2.png" "Финансово-правовой альянс")
