Дарение ипотечной квартиры: условия, стоимость, особенности оформления

Ипотечную квартиру можно подарить, но только с согласия банка — это ключевой момент. Как получить согласие, можно ли подарить квартиру в ипотеке несовершеннолетнему и какие еще есть нюансы — рассказываем в статье.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке по закону

Право собственности на ипотечную квартиру принадлежит заемщику. Даже если ипотека не выплачена, владельцем является заемщик, а не банк. Последний выступает только залогодержателем.

Дарение ипотечной квартиры возможно. Но поскольку ипотека — это обременение, которое официально регистрируется в Росреестре, то оно налагает ограничения на свободное распоряжение имуществом.

Квартира остается в залоге у банка, пока вы полностью не выплатите ипотеку. Согласно ст. 37 закона № 102-ФЗ, подарить ипотечную квартиру можно только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором, — и это основное ограничение.

Обязанность по ипотечным платежам переходит к одаряемому. Даритель освобождается от задолженности, когда сделка будет оформлена и право собственности на недвижимость перейдет одаряемому. Но долг по ипотеке не исчезает — просто обязанность по его погашению ложится на одаряемого. Для этого банк переоформляет ипотечный договор и переводит задолженность на другого человека.

Условия дарения ипотечной квартиры

Дарение квартиры в ипотеке возможно при соблюдении условий:

• Первое и главное — банк согласился на дарение.
• В ипотечном договоре нет пункта, запрещающего дарение недвижимости. На практике такое условие встречается редко. Обычно прописывают только запрет на сделки без согласия банка.
• Одаряемый подтвердил свою платежеспособность. Банк проверяет одаряемого точно так же, как и любого нового заемщика. Смотрит на его платежеспособность, кредитную историю, возраст, трудоустройство.
• Договор дарения заверен у нотариуса — это обязательное условие.

Обязанность вносить платежи по ипотеке возникнет у одаряемого, когда банк официально переведет на него задолженность. 

Как получить согласие банка на дарение квартиры

Подайте письменное заявление в банк. В нем укажите, кому вы дарите имущество и по какому ипотечному договору.

К заявлению приложите копии документов:

• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Документа, подтверждающего право собственности. Подойдет выписка из ЕГРН.
• Справки о доходах одаряемого, чтобы подтвердить его платежеспособность.
• Согласия супруга дарителя, если недвижимость является совместно нажитым имуществом.
• Согласия органов опеки, если дарение затрагивает интересы несовершеннолетних.

Банк вправе запросить дополнительные документы. В каждом случае решение принимается индивидуально.

Банк проверит доход и кредитную историю одаряемого. Так он поймет, справится ли новый владелец с платежами по ипотеке. Если в кредитной истории много просрочек или у человека и без того высокая кредитная нагрузка, получить согласие будет сложнее.

В законах нет сроков рассмотрения таких заявлений. Поэтому банк опирается на собственные регламенты. Обычно ответ поступает в течение 10–14 дней.

Что будет, если подарить квартиру без согласия кредитора

Если подарить квартиру в ипотеке без согласия банка, последний вправе по своему выбору:

• Обратиться в суд и потребовать признания сделки недействительной согласно ст. 167 ГК РФ. Тогда ипотечная квартира перейдет обратно к первоначальному заемщику. 
• Потребовать немедленной выплаты всей суммы ипотеки — за нарушение условий договора. Если этого не сделать, банк сможет обратить взыскание на квартиру, причем вне зависимости от того, кому она принадлежит, — дарителю или одаряемому.

Если одаряемый знал о незаконности сделки, то несет солидарную ответственность по уплате ипотечного кредита. То есть отвечает по обязательствам наравне с основным должником, и банк может потребовать выплатить всю сумму от любого из них.

Провести сделку втайне от банка не получится. Когда право собственности будет регистрироваться на нового владельца, Росреестр приостановит процедуру и уведомит залогодержателя. Так произойдет, если не предоставить доказательства его согласия на дарение.

Можно ли подарить ипотечную квартиру близким родственникам

Дарение можно оформить в том числе и на родственников. Однако при дарении супругам и несовершеннолетним процедура может отличаться.

Дарение ипотечной квартиры супругу

Подарить квартиру супругу можно, только если она находится в собственности одного из них — то есть записана на мужа или жену.

Дарение супругу ипотечной квартиры невозможно, если она находится в совместной собственности пары. Формально недвижимость уже принадлежит второму супругу, и обычное дарение не подойдет.

Чтобы закрепить право собственности только за одним из партнеров, необходимо оформить соглашение о разделе имущества или брачный договор. В нем прописать, что квартира переходит в личную собственность одного из супругов. Для перехода прав также понадобится согласие банка.

Переоформить ипотеку можно при разводе. Однако и здесь потребуется разрешение банка-залогодержателя.

Дарение квартиры в ипотеке детям

Подарить ипотечную квартиру можно несовершеннолетнему. Так нередко происходит на практике: родители дарят квартиры детям, бабушки и дедушки — внукам. Если одаряемым выступает несовершеннолетний, законные представители принимают дар от его имени и сами вносят платежи по ипотеке. Но добиться согласия банка на дарение ипотечной квартиры несовершеннолетнему — сложная задача.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Да, дарение доли в ипотечной квартире — допустимая практика. Однако она также требует согласия со стороны банка, потому что недвижимость находится у него в залоге. Есть еще несколько деталей:

• Одаряемым может выступить как владелец другой доли в этой квартире, так и третье лицо.
• Согласие владельцев других долей не понадобится. Оно требуется при продаже, а при дарении можно обойтись без него.
• Дарение доли необходимо заверить у нотариуса. Это обязательное требование — как и при дарении всей квартиры.

Особенности дарения при ипотеке с маткапиталом

Оформление дарственной усложняется, если в ипотеку вложен материнский капитал. Тогда за сделкой будут наблюдать органы опеки и попечительства.

Для дарения потребуется выделить доли всем детям. С июля 2025 года это происходит без согласия банка даже до полного погашения ипотеки. Крайний срок для выделения долей — 6 месяцев после погашения.

Как выделить доли детям:

1. Рассчитайте долю ребенка и убедитесь, что она не меньше минимальной.

2. Составьте соглашение о выделении долей.
3. Зарегистрируйте выделение долей в Росреестре.

На сделку потребуется согласие органов опеки. Если намеренно использовать маткапитал не в пользу ребенка, Социальный фонд потребует его вернуть. 

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Для оформления дарственной подготовьте следующие документы:

• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Письменное согласие банка на дарение.
• Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Технический и кадастровый паспорт квартиры.
• Письменное согласие супруга дарителя, если квартира в общей собственности.
• Согласие органов опеки, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему.

Оформите договор дарения у нотариуса. Нотариус обязан ответить на все вопросы касательно последствий дарения и самостоятельно составить договор. Вам останется лишь оставить подписи. С января 2025 года заключить договор дарения без нотариуса нельзя. 

Нотариус сам направляет договор и документы на регистрацию в Росреестр. Вся процедура проходит в течение одного дня.

После перехода прав собственности получите выписку из ЕГРН и предоставьте ее в банк. На этом дарение завершится, останется только переоформить ипотечный договор.

Сколько стоит дарение ипотечной квартиры

С января 2025 года размер госпошлины за действия с правами на недвижимость зависит от кадастровой стоимости объекта.

Плата за оформление дарения рассчитывается так:

Федеральный тариф нотариуса + Региональный тариф + Госпошлина за регистрацию в Росреестре

Разберем на примере. Вы дарите квартиру в Санкт-Петербурге с кадастровой стоимостью 2 млн рублей. Оформляете сделку у нотариуса очно. Тогда федеральный тариф составит: 0,5% × 2 млн = 10 000 рублей. При сложении сумма к оплате будет рассчитана: 10 000 + 8 000 + 4 000 = 22 000 рублей.

Скидка 50% на нотариальные услуги положена, если дарение происходит близкому родственнику:

• Супругу.
• Дедушке, бабушке.
• Родителю.
• Детям, внукам.
• Брату, сестре — полнородным или неполнородным.

Также на 50% от оплаты освобождаются инвалиды 1 и 2 групп, а также люди, ставшие инвалидами до достижения 18 лет, вне зависимости от текущего возраста.

Налоги при дарении ипотечной квартиры

Одаряемый должен заплатить НДФЛ на полученную квартиру. С 2025 года действует пятиступенчатая шкала:

• 13% на все доходы физлица за год, которые не превышают 2,4 млн рублей.
• 15% на сумму от 2,4 млн рублей до 5 млн рублей.
• 18% на сумму от 5 млн рублей до 20 млн рублей.
• 20% на сумму от 20 млн рублей до 50 млн рублей.
• 22% на сумму, превышающую 50 млн рублей.

Сам даритель налог не платит, но имеет право по своей инициативе внести налог за другого человека.

Близкие родственники освобождаются от НДФЛ при дарении квартиры согласно ст. 217 НК РФ. Дядя, тетя, племянник, правнук и другие к близким родственникам не относятся. При дарении квартиры они платят НДФЛ в общем порядке.

Налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля следующего после дарения года. Уплатить налог нужно до 15 июля следующего после дарения года. 

Допустим, дарение на квартиру оформлено в 2025 году. Тогда одаряемый подает налоговую декларацию до 30 апреля 2026 года и оплачивает налог до 15 июля 2026 года.

Альтернативы дарению квартиры в ипотеке

У дарения квартиры в ипотеке есть несколько преимуществ:

• Переход прав происходит быстро. Достаточно обратиться к нотариусу, и он сделает все самостоятельно за день.
• Даритель освобождается от погашения ипотеки.
• Квартира переходит одаряемому при жизни, и не нужно ждать вступления в наследство.
• Не нужно устанавливать рыночную стоимость квартиры, за исключением случаев, когда этого требует банк-залогодержатель.

Вот какие варианты можно рассмотреть кроме дарения: