Налог с продажи квартиры: сколько и когда нужно платить

Вы получили в наследство квартиру и приняли решение ее продать. Или хотите расширяться, потому что семья подросла. Или решили переехать в другой район — ближе к родственникам.

Причин продать квартиру масса. Вопросов тоже, в том числе по налогу с продажи. Тем более что в 2025 году правила изменились — появилась прогрессивная шкала.

Расскажем, когда и сколько придется отдать государству с продажи квартиры, как рассчитать налог и можно ли его уменьшить. Вы узнаете, как срок владения влияет на ваши обязательства, и заодно разберетесь во всех тонкостях — от продажи единственного жилья до квартиры в новостройке.

Кто и когда платит налог с продажи квартиры 

Когда вы продаете квартиру, дом, комнату, гараж или земельный участок, то получаете доход. Тут появляется государство, которое хочет получить свою долю от этого дохода — в виде налога. Поэтому платить его обязан тот, кто продает недвижимость, ведь именно он зарабатывает на сделке.

Но есть важное условие: налог начислят, только если вы были хозяином имущества меньше установленного срока — его называют минимальным. Обычно это 3 года или 5 лет, в зависимости от ситуации. Подробно о минимальных сроках скажем чуть ниже. 

Доход от продажи — это не вся сумма, что вы получили от покупателя. Налог платят с прибыли, а это разница между ценой продажи и стоимостью покупки этой же недвижимости.

Например, вы купили квартиру за 3 млн рублей, а продали за 4 млн рублей. Следовательно, доход, с которого нужно рассчитать налог, равен 1 млн рублей.

Минимальный срок владения недвижимостью 

Ситуация: вы получили ключи от квартиры, а спустя время решили ее продать. Логичный вопрос: нужно ли платить налог и делиться с государством частью денег? 

Ответ зависит от того, как долго недвижимость была вашей. Есть такое понятие — минимальный срок владения. Если он прошел, вы уже ничего не должны государству. Не обязаны платить налог с продажи квартиры и подавать декларацию в налоговую. 

Мы ранее упоминали: минимальный срок владения бывает 3 года или 5 лет. 

Трехлетний период работает в ситуациях, которые перечислены в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса: 

• Квартира досталась по наследству или в подарок от близкого родственника. К ним относят супругов, родителей и детей (в том числе усыновленных), дедушек и бабушек, внуков, а также братьев и сестер — полнородных и неполнородных (у них общий отец или мать).
• Вы приватизировали квартиру.
• Она стала вашей по договору пожизненного содержания с иждивением (это когда вы ухаживаете за человеком взамен на его квартиру).
• Вы продаете единственное жилье. Другими словами, у вас (а также у вашего супруга, если недвижимость купили в браке) нет другой квартиры или дома.

В остальных ситуациях минимальный срок владения — пять лет. Это общее правило для недвижимости, которую вы приобрели (например, по договору купли-продажи) после 1 января 2016 года и которая не является единственным жильем. 

Региональные власти вправе делать минимальные сроки еще меньше, вплоть до нуля — для всех или отдельных категорий граждан. Поэтому обязательно проверяйте льготы, действующие в вашем регионе. 

С какого момента отсчитывается срок 

Обычно срок владения считают с даты, когда право собственности было зарегистрировано в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости. Эту дату указывают в выписке из ЕГРН. Но из общего правила есть исключения: 

Налоговые ставки с 2025 года

Если минимальный срок владения не прошел, но вы продали квартиру, придется заплатить НДФЛ — налог на доходы физических лиц.

Для расчета налога важно, являетесь вы налоговым резидентом России или нет. Резиденты — это те, кто находится в стране минимум 183 календарных дня в году. Это могут быть и граждане России, и иностранцы. Для резидентов ставка налога ниже, для нерезидентов — гораздо выше. 

Для резидентов

С 1 января 2025 года для резидентов ввели прогрессивную шкалу. Это значит, что ставка налога зависит от размера полученного дохода.

Новые правила прописаны в пункте 1.1 статьи 224 Налогового кодекса: 

• Если прибыль с продажи квартиры равна или меньше 2,4 млн рублей, НДФЛ остается прежний — 13%.

• Когда доход больше 2,4 млн рублей, то налог рассчитывают так: 312 тыс. рублей (это 13% от 2,4 млн рублей) + 15% с суммы, которая превышает 2,4 млн рублей.

  Например, вы покупали квартиру за 4 млн рублей, а продали за 7 млн рублей. Соответственно, прибыль с продажи равна 3 млн рублей.

  Тогда НДФЛ будет:

  312 000 + (3 000 000 — 2 400 000) × 15% = 312 000 + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Такой НДФЛ действует именно к прибыли с продажи недвижимости. Ставка не самая высокая — государство не стало слишком поднимать ее для нетрудовых доходов. Зато, к примеру, шкала налогообложения по зарплате может вырасти до 22% — в зависимости от суммы. 

Для нерезидентов

Для тех, кто проводит в России меньше 183 дней в году, НДФЛ с продажи недвижимости составляет 30%. Причем налог берут уже не с прибыли, а считают от суммы, по которой человек продал квартиру. 

Нерезиденты не имеют права получить налоговый вычет. Однако правило о минимальном сроке владения на них тоже распространяется. Другими словами, по истечении трех или пяти лет их, как и резидентов, освобождают от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. 

Как рассчитать налог с продажи квартиры 

Покажем, как считают НДФЛ с продажи квартиры. Основной принцип такой: налог платят с разницы между суммой, которую выручили за квартиру, и ценой, по которой ее купили. 

В расчете налога с продажи квартиры:

• Сначала определяют налоговую базу, то есть денежную сумму, с которой брать налог.
• Затем считают НДФЛ.

Первый шаг. Чтобы рассчитать налоговую базу, используют простую формулу:

НБ = СП – РП, где:

• НБ — налоговая база.
• СП — сумма продажи (она указана в договоре купли-продажи).
• РП — расходы на покупку или имущественный вычет. Сюда можно включить не только цифру из договора купли-продажи, но и другие расходы. Например, проценты по ипотеке или траты на ремонт (если купили жилье в черновой отделке). Так гласит статья 220 Налогового кодекса. Главное — подтвердить траты документами (договорами, платежками, банковскими выписками). 

Второй шаг. Сам налог считают так: 

НДФЛ = НБ × СН, где:

• НДФЛ — налог на доходы физических лиц.
• НБ — налоговая база.
• СН — ставка НДФЛ. 

Можно ли уменьшить налог 

Если коротко — да, налог с продажи квартиры можно уменьшить.

Вариант первый: учесть расходы на покупку квартиры. Он подходит, если продаете жилье, которое купили сами, и на руках есть подтверждающие документы. Тогда просто уменьшаете полученные деньги на сумму, которую потратили на покупку. Налог платится с разницы, то есть с реальной прибыли. 

Что можно включить в расходы: 

• Стоимость квартиры по договору купли-продажи.
• Все платежи по ДДУ, когда жилье брали в строящемся доме.
• Проценты по кредиту, если покупали в ипотеку. 

Если после вычета расходов ваша прибыль с продажи оказалась нулевой (за сколько купили, за столько и продали) или вовсе отрицательной (отдали дешевле), налог платить не нужно. Но декларацию подать все равно придется, чтобы заявить право на вычет. 

Вариант второй: налоговый вычет. Если нет документов, чтобы подтвердить расходы на покупку (например, жилье получили в наследство), всегда есть имущественный налоговый вычет на 1 млн рублей. 

Другими словами, из денег от продажи квартиры можно вычесть 1 млн рублей и заплатить НДФЛ с остатка. 

Пример: вы продали квартиру за 4,5 млн рублей. Расходов на ее покупку нет (точнее, нет документов, которые их доказывают), поэтому применяем вычет.

Налоговая база = 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 рублей.

Если вы резидент и налоговая база превышает 2,4 млн рублей, то налог будет такой: 

НДФЛ = 312 000 + (3 500 000 – 2 400 000) × 15% = 312 000 + 165 000 = 477 000 рублей. 

Вычет в размере 1 млн рублей можно использовать, если продаете дом, квартиру, комнату, земельный участок или доли в них. Для остальной недвижимости (например, гаража) работает вычет в 250 тыс. рублей. Применять вычет можно не чаще одного раза в год и сразу к общему доходу с продажи. 

Заявление на имущественный вычет подают вместе с налоговой декларацией. Можно лично отнести документы в налоговую, отправить почтой или онлайн — через Госуслуги или сайт ФНС.

Чтобы уменьшить налог, необходимо выбрать что-то одно: расходы на покупку или имущественный вычет. Использовать сразу оба варианта не получится.

Льготы для семей с детьми 

Государство дает особую льготу семьям с детьми — освобождает от НДФЛ с продажи жилья, даже когда минимальный срок владения не истек.

Но льготу получают не все, нужно соответствовать условиям: 

1. В семье есть минимум двое детей младше 18 лет. Если кто-то учится очно (например, в вузе или техникуме), льготу продлевают до 24 лет.
2. Семья приобрела новое жилье в том же году, когда продала старое, либо не позднее 30 апреля следующего. Если покупали по ДДУ, нужно полностью расплатиться по договору в том же году, когда продали прежнюю квартиру, либо не позднее 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть лучше старого: общая площадь больше либо кадастровая стоимость выше, чем у проданного. Если кадастровой стоимости нет (например, старую оспорили, а новую не успели внести в ЕГРН), тогда учитывают общую площадь.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
5. На момент продажи старого жилья члены семьи (жена, муж, их дети до 18 или 24 лет) в сумме не имеют свыше 50% в другом жилье, которое по площади больше купленного. 

Все эти условия должны работать одновременно. Тогда доход с продажи дома, квартиры или комнаты освобождают от налога. 

Нюансы для разных категорий жилья 

Сколько нужно заплатить с продажи недвижимости (и нужно ли платить вообще) зависит от того, когда вы стали собственником квартиры и какой у нее статус. Разберем особенности для разных видов недвижимости.

Единственное жилье

Если у вас нет второй квартиры, то продать жилье без налога можно спустя 3 года владения. 

Можно купить вторую квартиру, но старую продать в течение 90 дней после покупки новой. Тогда проданная сохранит статус единственного жилья и платить налог не придется.

Если продаете квартиру, которую купили в браке, налоговая отдельно посмотрит на имущество супруга. К примеру, у вашего партнера нет другой квартиры, поэтому налога тоже нет. Но вы до свадьбы обзавелись однушкой. Тогда вам придется платить НДФЛ со своей доли прибыли, ведь для вас проданная квартира — не единственное жилье. 

Квартира по наследству

Срок владения таким жильем стартует со дня смерти наследодателя, то есть прежнего владельца. Прошло 3 года — налог с продажи платить не нужно. 

Если вы не единственный наследник, то налог пла́тите только со своей доли в проданной квартире. 

Подаренная недвижимость

Когда квартиру дарит близкий родственник, минимальный срок владения для безналоговой продажи — 3 года. 

Такие подарки не облагают налогом, а при последующей продаже можно учесть расходы дарителя на приобретение квартиры (когда есть подтверждающие документы), чтобы снизить НДФЛ. 

Если даритель не близкий родственник, то придется уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости подарка, а минимальный срок для безналоговой продажи — 5 лет (если это не единственное жилье). 

Квартира по ДДУ

Минимальный срок владения для квартиры, которую купили по договору долевого участия, считают с даты полной оплаты по ДДУ. Это важно, когда дом строят долго. Даже если вы зарегистрировали право собственности сегодня, но полностью оплатили квартиру более 3–5 лет назад (в зависимости от ситуации), налог при продаже платить не придется. 

Когда вы продаете не саму квартиру, а уступаете право требования по ДДУ (жилье еще не построили), то полученный доход облагают НДФЛ. Но его тоже можно уменьшить на расходы по приобретению такого права — например, учесть ваши платежи застройщику.

Долевая собственность

Если квартира в долевой собственности и вы продаете свою долю, то налог платите с дохода от продажи именно вашей доли. 

Когда собственники сообща продают квартиру по одному договору (как единый объект), имущественный вычет в 1 млн рублей делят пропорционально их долям. 

Если вы докупили доли, увеличив свою часть, срок владения считают с момента, когда вы купили первую долю.

Необходимые документы и сроки уплаты 

Если налога не избежать, вы обязаны отчитаться перед государством и заплатить. 

Основной документ для отчета — это налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Ее нужно подать в инспекцию по месту жительства. 

Декларацию подают до 30 апреля (включительно) следующего года после продажи квартиры. Например, вы заключили сделку в 2025 году — значит, декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года. 

Когда истек минимальный срок владения квартирой или доход с продажи (с учетом 70% от кадастровой стоимости) не превышает 1 млн рублей, вы не обязаны подавать декларацию. 

Но если подаете, нужны документы: 

• Копия договора купли-продажи.
• Банковская выписка или расписка от покупателя, чтобы подтвердить получение денег.
• Выписка из ЕГРН.
• Договор покупки и платежные документы, если уменьшаете доход на расходы по приобретению.
• Договор покупки и платежные документы дарителя или наследодателя, если получили квартиру в дар или по наследству. 

Налог платят не позднее 15 июля следующего года после продажи квартиры. Например, квартиру продали в 2025 году — значит, заплатить нужно до 15 июля 2026 года. Сделать это можно через банк, а также на сайте ФНС — в личном кабинете налогоплательщика или с помощью сервиса «Уплата налогов физических лиц». 

Все ваши платежи поступают на ЕНС — Единый налоговый счет. Оттуда все деньги распределяют по нужным налогам. 

Что будет, если не заплатить налог с продажи квартиры 

В двух словах: ничего хорошего. Вот какие могут быть последствия:

Штраф за несвоевременную декларацию. Если вы должны подать 3-НДФЛ, но пропустили срок (до 30 апреля включительно), налоговая начислит штраф.

Когда просрочили только декларацию, а налог заплатили вовремя, оштрафуют на 1 000 рублей. Если и про налог забыли — потребуют 5% с неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки. Причем месяц считают полностью, даже если опоздали всего на пару дней.

Штраф не может быть меньше 1 000 рублей и больше 30% от налога.

Штраф за неуплату налога. Если подали декларацию, но не заплатили налог или сделали это не полностью, снова будет штраф. На этот раз 20% от неуплаченной суммы.

Если налоговая докажет, что вы сделали это умышленно (например, специально занизили доход в декларации), штраф вырастет до 40%.

Пени. Они работают помимо штрафов. Пени считают за каждый день просрочки уплаты налога — берут 1/300 ключевой ставки Центробанка и умножают на сумму задолженности.

Обращение в суд и к приставам. Если упорно не платить налоги, штрафы и пени, налоговики пойдут в суд. Получат исполнительный документ и передадут его приставам, которые возбудят исполнительное производство. После этого смогут арестовать счета, имущество и даже запретить должнику выезжать за границу.