Продажа ипотечного жилья в Сбербанке: условия в 2025 году

Продать квартиру с ипотекой в Сбербанке можно разными способами. Перевести договор на другое лицо, закрыть его досрочно и тогда продать квартиру без обременения или переуступить права требования — если жилье еще строится и не сдано.

В статье разбираем все способы, как продать квартиру с ипотекой от Сбербанка.

Переуступка ипотеки: юридическая суть и термины

Под термином «переуступка ипотеки» мы подразумеваем перепродажу ипотечной квартиры (или другой недвижимости в залоге) новому лицу. Другими словами — смену заемщика и собственника.

В нормативных документах понятие переуступки ипотечного кредита не встречается. Это обиходное выражение, которое часто используют заемщики и представители банков.

Суть переуступки заключается в следующем: 

• Есть заемщик, который взял ипотеку в Сбербанке и платил ее несколько месяцев или даже лет.

• Но наступает момент, когда выплата долга становится непосильной или жилплощадь перестает удовлетворять критериям. Это может быть связано со сменой работы или желанием купить квартиру в другом месте.

• Тогда заемщик выбирает способ переуступки долга. Затем согласовывает его с банком (и, при необходимости, с застройщиком), находит покупателя и оформляет сделку.

• В результате прежний заемщик избавляется от долга и получает дополнительные средства на руки, а новый заемщик — квартиру на выгодных условиях.

  В некоторых случаях сохраняется ставка по ипотеке, которая действовала по первому договору, — зачастую она ниже актуальной ставки.

Способы продать ипотечную квартиру

Есть несколько способов продать ипотечную квартиру. Выбор зависит от того, на каком этапе ваша недвижимость: строится или сдана. А также от того, в каком банке оформлена ипотека.

Обязательное условие для переуступки ипотеки — это согласие банка.

Вот основные способы переуступки ипотечного договора:

Важно разделять две ситуации: когда инициатором переуступки ипотеки является заемщик (эти способы мы рассмотрели), а когда — сам банк. Да, кредитор также обладает правом уступить права по ипотечному договору третьему лицу. Вот примеры:

• Уступка прав требования по ипотеке другому кредитору по договору цессии. Согласие заемщика в этом случае не требуется. По такой схеме банки передают проблемные задолженности, например, коллекторским агентствам. Все условия, права и обязанности заемщика остаются прежними — меняется только кредитор.

• По закону об ипотеке банк также может уступать права по закладной третьим лицам без согласия заемщика. Основанием является статья 37 Федерального закона № 102-ФЗ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Скажем сразу: да, можно. Заемщик имеет право продать залоговую квартиру. Но почти для каждого способа реализации потребуется согласие залогодержателя, в данном случае — Сбербанка.

Мы уже перечислили общие варианты, по которым можно продать квартиру в ипотеке. Теперь остановимся подробнее на каждом способе, доступном именно в Сбербанке.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Как работает. Продавец находит средства для полного погашения долга. Это могут быть личные накопления, потребительский кредит, но чаще — аванс от покупателя. Используя аванс, продавец закрывает ипотеку, и тогда обременение снимают. Далее остается только зарегистрировать жилье на нового владельца в Росреестре.

В чем плюсы. Досрочное погашение ипотеки — это выгодно, так как снижается итоговая переплата по процентам. Плюс не нужно получать согласие банка.

Какие минусы и риски. Найти сумму для полного погашения долга непросто. Оформление нецелевого потребительского кредита означает высокие проценты. Если ипотеку можно взять по льготной программе, например, семейной под 6% годовых, то ставки на потребительские кредиты начинаются от 20–25% годовых. Поэтому способ с досрочным погашением подходит в основном для случаев, когда на квартиру уже есть покупатель и он готов внести аванс.

Как действовать. Чтобы продать квартиру с досрочным погашением ипотеки, нужно:

1. Запросить в банке остаток долга.
2. Собрать необходимую сумму. Если используются средства покупателя, то составить предварительный договор купли-продажи и расписку.
3. Направить в банк заявление о досрочном погашении. В договоре обычно указывают, за сколько дней до внесения денег нужно уведомить банк. По закону это 30 дней.

4. Внести средства на ипотечный счет и закрыть кредит.
5. Дождаться, когда снимут обременение. 
6. Заключить с покупателем основной договор. Покупатель размещает средства (остаток или всю сумму) на эскроу-счете, аккредитиве или депозите нотариуса.
7. Обратиться в Росреестр и зарегистрировать переход права собственности.
8. После получения выписки из ЕГРН получить деньги за продажу.

Перевод долга по ипотеке на покупателя

Важно: в 2025 году программа по переводу долга на другое лицо в Сбере приостановлена. Расскажем, как это работало раньше.

Как работает. Условия ипотеки оставались такими же, менялся только заемщик — им становился новый покупатель. Продавец находил покупателя, который полностью удовлетворял требованиям банка (возраст, прописка, доход и платежеспособность). Если банк соглашался на сделку, то право собственности и обязательства по ипотеке переходили на нового заемщика.

В чем плюсы. Не нужно собирать документы на квартиру — у банка уже были все нужные сведения о залоговой недвижимости. Основной плюс в том, что сохранялась процентная ставка, действовавшая у предыдущего заемщика.

Какие минусы и риски. Семейную, дальневосточную и другие льготные ипотеки перевести нельзя — только на общих условиях. 

Банк не обязан предоставлять возможность перевода долга — это его право. Для реализации программы обязательно требовалось согласие банка и взималась комиссия.

Новому заемщику нужно подстраиваться под текущие условия ипотеки: изменить размер платежа или срок на этапе заключения договора не получится.

Как действовать. Узнать в банке о возможности перевода долга и получить его согласие.

1. Найти покупателя и предоставить его документы в банк: паспорт, справку о доходах, выписку из трудовой книжки и другие.
2. Дождаться решения банка. При положительном — оформляется ипотечный договор на нового заемщика, а с прежнего снимаются обязательства.
3. Зарегистрировать смену собственника в Росреестре.

Самостоятельная реализация

Как работает. Продавец находит покупателя, готового сразу расплатиться за квартиру. Полученные деньги направляет в счет погашения ипотеки. В результате обременение снимают, а право собственности переходит новому владельцу.

В отличие от простого досрочного погашения, о котором упоминалось выше, самостоятельная реализация предназначена для случаев с просроченной задолженностью по ипотеке. Это способ выгодно продать недвижимость и не допустить ее взыскания через суд и приставов — а у банка есть такое право как у залогодержателя.

В чем плюсы:

• Подать заявление на самостоятельную реализацию можно в любой момент, пока кредитор не начал судебное взыскание.
• Квартира переходит новому владельцу без обременений.

Какие минусы и риски. Банк устанавливает минимальную стоимость продажи. Если найдется покупатель, готовый заплатить дороже — поднять цену можно, но сделать ее меньше нельзя.

Как действовать. Убедиться, что нет просрочек по ипотеке. 

1. Направить уведомление в банк о желании продать жилье. Банк должен его рассмотреть и прислать ответное уведомление в течение 10 дней — с согласием или мотивированным отказом. Там же будет указана стоимость продажи.
2. Найти покупателя. На поиск и совершение сделки предоставляется четыре месяца. По согласованию с банком срок можно продлить.
3. Заключить договор купли-продажи и выбрать безопасный способ расчета. Например, аккредитив.
4. Зарегистрировать смену собственника.

Переуступка прав требования по ДДУ

Как работает. Это процедура продажи квартиры на стадии котлована по статье 384 ГК РФ и статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ. Если покупатель приобрел у застройщика право на долю в будущем доме, он может это право передать третьему лицу. 

Какие особенности. Уступить право требования по ДДУ можно только до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Какие минусы и риски. При ипотеке требуется согласие банка, иногда и застройщика. Часто процедура невозможна при льготных ипотечных программах (ограничения зависят от статуса продавца).

Как действовать:

1. Получить согласие застройщика и банка (если есть ипотека). Застройщик может взимать комиссию.
2. Согласовать сумму сделки и подписать договор уступки прав требования (по-другому называется договор цессии). Покупатель передает средства выбранным способом.
3. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
4. Получить средства.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Вот примерный список документов, которые понадобятся от продавца для заключения сделки:

• Заявление на продажу залогового имущества от всех участников ипотеки: заемщика, созаемщика, залогодателя, если им выступает третье лицо.
• Справка из банка о размере задолженности.
• Согласие банка на продажу.
• Выписка из ЕГРН с актуальным обременением.
• Согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если недвижимость приобреталась в браке.
• Справка из СФР об использовании материнского капитала и разрешение органов опеки на продажу, если при покупке использовался маткапитал.
• Основание возникновения права собственности: договор купли-продажи, уступки права требования или долевого участия.
• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Можно получить через Госуслуги, в МФЦ или управляющей компании.

При переводе долга по ипотеке со стороны покупателя потребуется справка о доходах, копия трудовой, СНИЛС, свидетельство о заключении брака и другие документы по требованию банка.

Возможные причины отказа банка и риски

Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Вот частые причины:

• Текущие просроченные платежи по ипотеке.
• Неплатежеспособность нового заемщика. Например, если у него нет официального трудоустройства и зарплаты.
• Наличие судебных споров, в том числе по ипотечной квартире.
• Стратегические решения банка. Например, приостановление программ, по которым возможна продажа залогового жилья.

Какие есть альтернативы