Выселение из муниципальной квартиры: как это происходит и можно ли избежать

Часто жильцы задаются вопросом, могут ли выписать человека из муниципальной квартиры и требуется ли его согласие. В статье ответим на частые вопросы и расскажем, как оспорить решение о выписке, если связанные с ним причины кажутся необоснованными. Также объясняем, как выписать бывшего супруга, что делать с непрописанными жильцами и каким образом через суд или реструктуризацию долга сохранить крышу над головой.

Кому полагается муниципальное жилье

Согласно ст. 49–51 Жилищного кодекса (ЖК РФ), право на получение жилья по договору социального найма имеют следующие категории граждан:

• Малоимущие.
• Проживающие в аварийном жилье.
• Дети-сироты и оставшиеся без попечения родителей.
• Инвалиды I и II групп.
• Пострадавшие от чрезвычайных ситуаций.
• Военнослужащие и ветераны.
• Многодетные семьи.
• Граждане с хроническими тяжелыми заболеваниями. 

Условия получения жилья по договору социального найма

Для заключения договора социального найма текущая ситуация гражданина с жильем должна удовлетворять одному из критериев: 

• Отсутствует собственное жилье.
• Жилплощадь не соответствует учетной норме.
• Помещение не отвечает санитарным нормам.

Общий срок ожидания в очереди сильно зависит от региона. Вне очереди жилье получают жители аварийных домов, дети-сироты, лица с тяжелыми заболеваниями.

Нормы жилой площади определяются региональным законодательством и делятся на два типа:

1. Учетная норма — это минимальная площадь на человека для признания его нуждающимся. Например:

• Москва — 10 кв. м на человека.
• Санкт-Петербург — 9 кв. м.
• Самара — 12 кв. м.

Соответственно, если семья из трех человек живет в квартире площадью 28 кв. м в Москве, то выходит по 9,3 кв. м на человека. Это означает, что она может встать на учет.

2. Норма предоставления, то есть площадь, выделяемая по договору социального найма. Обычно это 18 кв. м на человека, но возможны исключения.

Почему могут выселить из муниципальной квартиры

Выселить из муниципальной квартиры могут через суд или если жилье признано аварийным. При наличии долгов могут переселить в общежитие с нормой 6 кв. м на человека, а за антисоциальное поведение — просто выселить. Если дом признан аварийным, человеку обязаны предоставить равноценную замену жилого помещения.

Рассказываем подробно, в каких случаях жильцов могут выселить из муниципальной квартиры.

Долги по коммунальным платежам

В этом случае учитываются:

• Длительность просрочки — более 6 месяцев подряд (ст. 90 ЖК РФ).
• Сумма долга — точные цифры в законе не указаны, так как зависят от региона, размера квартплаты и доходов должника.

Согласно ст. 103 ЖК РФ, выселяемому предоставляется временное жилье из маневренного фонда, которое обычно соответствует нормам общежития:

• Тип жилья — комната в общежитии или временное помещение — например, бывшее служебное жилье.
• Площадь — не менее 6 кв. м на человека, что является санитарной нормой.
• Условия — такие квартиры часто благоустроены не лучшим образом  — например, нет отдельной кухни или ванной комнаты.

Использование жилья не по назначению

Муниципальная квартира, предоставляемая по договору социального найма, должна использоваться исключительно для проживания. Нарушение этого правила может привести к выселению через суд.

Если выявлено нарушение, нанимателю выдают предписание устранить его в установленный срок — например, месяц. В противном случае дело передают в суд.

Суд учитывает серьезность нарушения, например, угрозу безопасности дома. Еще смотрит на умышленность действий и последствия для соседей, допустим, пожарные риски, антисанитарию.

Исходов может быть два: первое — предписание с обязательством устранить проблему (например, закрыть бизнес, восстановить перепланировку). Второе — выселение без предоставления другого жилья, если нарушения носят систематический характер и угрожают окружающим.

Нарушение прав соседей

Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилье должно использоваться без нарушения прав и законных интересов других лиц. К нарушениям относятся, например, шум, антисанитария, порча общего имущества, агрессивное поведение.

Обычно в первую очередь соседи жалуются в управляющую компанию (УК) или вызывают полицию. Затем следует обращение в муниципалитет и в суд. Иск о выселении подает местная администрация или прокурор.

Суд анализирует документы, подтверждающие систематичность и серьезность нарушений. Например:

• Акты УК или товарищества собственников жилья (ТСЖ).
• Протоколы полиции.
• Экспертные заключения.
• Показания свидетелей.
• Медицинские справки.

Умышленное повреждение жилья

Согласно ст. 91 ЖК РФ, умышленное повреждение — это преднамеренные действия или бездействие, которые приводят к разрушению или ухудшению состояния жилого помещения. Примеры нарушений: разрушение несущих конструкций, порча инженерных систем, поджог или затопление.

Для выселения необходимо подтвердить, что повреждения были преднамеренными, а не случайными. Доказательствами могут служить:

• Акт осмотра жилья с указанием характера и причины разрушений — например, вырезанный участок трубы и умышленные действия, а не естественный износ.
• Показания свидетелей.
• Видео с камер наблюдения, фотографии разрушений до и после инцидента. 
• Документы о предупреждениях.

Аварийное состояние дома

Признание жилья аварийным проходит в несколько этапов, основные из которых: подача заявления, обследование дома, заключение комиссии. После этого дом становится частью региональной программы. Сроки переселения зависят от бюджета. Гражданам, проживающим в аварийном жилье по договору социального найма, обязаны предоставить равноценное благоустроенное жилое помещение (ст. 89 ЖК РФ).

Кто защищен от выселения

Выселение из муниципальной квартиры — крайняя мера. Государство защищает права социально уязвимых категорий граждан. Принимая решение, суд обязан учитывать жизненные условия таких лиц. Это не всегда означает, что выселить их нельзя ни при каких обстоятельствах. 

Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека

Человека с постоянной регистрацией (в народе называется пропиской) можно выселить только через суд и при наличии веских оснований:

• Нарушение условий проживания.
• Аварийное состояние жилья.

Выселить собственника практически невозможно. Исключение — нарушение им прав других владельцев недвижимости, если жилье находится, например, в долевой собственности.

Если это бывший супруг

Когда квартира приватизирована и принадлежит одному из супругов, бывшие муж или жена теряют право на проживание в ней, если сами не являются собственниками (ст. 31 ЖК РФ).

Из неприватизированной квартиры бывшего супруга выписать сложнее. Право на проживание сохраняется даже после развода, если он был включен в договор социального найма.

Какие документы нужно предоставить в суд:

• Свидетельство о разводе.
• Документы о праве собственности.
• Доказательства наличия другого жилья у ответчика.
• Акты о нарушениях, например, протоколы полиции о дебошах.

Выселение временно зарегистрированных лиц

Временная регистрация жильцов автоматически прекращается по истечении ее срока действия. Зарегистрированного можно выписать без его согласия. Собственник жилья вправе в любой момент подать заявление в МВД о досрочном прекращении временной регистрации. Обращение рассмотрят в течение трех рабочих дней.

Что делать с непрописанными жильцами

Согласие жильца не требуется. Чтобы выселить человека, живущего в муниципальной квартире без прописки:

После этого подайте в суд иск о выселении (ст. 91 ЖК РФ). Укажите, что человек не является стороной договора соцнайма и не был вселен на законных основаниях. Если жилец не прописан — значит, не имеет никаких прав на муниципальную квартиру, если не доказано, что он член семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ). Однако такой человек вправе потребовать предоставить срок для освобождения помещения, если он докажет, что ему больше негде жить.

Если жилец не прописан в квартире, но платил за ЖКУ или участвовал в ремонте, это может быть учтено судом при определении срока выселения.

Как выселить человека из муниципальной квартиры: инструкция

Начать процедуру выселения вправе наймодатель, с которым заключен договор социального найма, — например, орган местного самоуправления или уполномоченная организация. Кроме того, с инициативой могут выступить проживающие в квартире соседи в случае нарушения их прав.

Досудебный порядок

Процесс досудебного урегулирования включает:

• Фиксацию нарушений.
• Направление письменной претензии.
• Переговоры.
• Предупреждение о возможном выселении.

Письменное уведомление обязательно должно быть направлено жильцу. Без него суд не примет иск о выселении, так как досудебное урегулирование — обязательный этап.

Добровольное выселение

Если жилец выразил согласие с выпиской, выселиться из муниципальной квартиры можно через МФЦ, паспортный стол УК или ТСЖ, отдел МВД по вопросам миграции (бывший УФМС). Заявление можно подать в электронном виде через Госуслуги, но для завершения процедуры все равно потребуется прийти лично с документами.

Документы для добровольного снятия с регистрации и выселения из муниципальной квартиры:

• Оригинал паспорта заявителя.
• Заявление по форме № 6 о снятии с регистрационного учета.
• Договор социального найма, если выписывается наниматель или требуется подтвердить право на квартиру.
• Лист убытия — не требуется, если сразу регистрируетесь по новому адресу.

Обычно процесс выписки занимает три рабочих дня. Если подавать заявление через Госуслуги, срок может сократиться до одного дня.

Выселение через суд

Для выселения жильца из муниципальной квартиры в судебном порядке необходимо обращаться с иском о выселении в районный суд по месту нахождения муниципальной квартиры. Жилищные споры рассматриваются в первой инстанции районными судами.

В иске необходимо указать: 

• Наименование суда, ФИО выселяемого ответчика.
• Описание нарушения (долги, порча жилья, антисоциальное поведение).
• Требование о выселении со ссылкой на ст. 91 ЖК РФ.
• Список приложенных документов.

Обязательные документы:

• Копия договора социального найма.
• Выписка из лицевого счета о долгах за ЖКУ.
• Акт осмотра жилья при порче имущества.
• Протоколы полиции, жалобы соседей в случае антисоциального поведения.

Размер государственной пошлины — 3 000 рублей (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ — неимущественный иск). Муниципалитеты госпошлину не уплачивают. Обычно на добровольное выселение дают 5 дней с момента вступления решения суда в силу.

Так выглядит первая страница акта о выселении:

Судебная практика по делам о выселении

Суды далеко не всегда удовлетворяют иски о выселении, так как это крайняя мера. Решение по делу зависит от многих факторов, включая длительность и сумму долга, уважительность причин, попытки погасить долг, социальный статус ответчика. Иск удовлетворят, если доказаны:

• Злостность действий — например, игнорирование предупреждений, сокрытие доходов.
• Угроза безопасности — например, когда долги привели к отключению коммуникаций.

Как предотвратить выселение из муниципальной квартиры

Люди, находящиеся под угрозой выселения, часто интересуются, можно ли решить вопрос в свою пользу, если есть долги за ЖКУ. Будет сложно, но шансы есть. Что может помочь: