Траншевая ипотека: условия, преимущества и риски

Траншевая ипотека выдается не сразу, а 2–4 частями. Платежи растут поэтапно, а проценты начисляются только на полученные суммы.

Что это за программа, какие плюсы и минусы траншевой ипотеки и можно ли ее получить в 2025 году — рассказываем в статье.

Как работает траншевая ипотека

Траншевая ипотека подразумевает, что деньги выдаются частями (траншами). Сразу после подписания договора заемщик получает только долю от одобренного лимита — половину, треть, четверть, а иногда и просто символическую сумму.

По истечении согласованного периода банк выдает остальные деньги. Обычно это происходит через 1–2 года, но не позже введения даты жилого помещения в эксплуатацию.

Пока кредитор не перечислит остаток, проценты начисляются только на фактически переданные средства — как при обычной покупке квартиры в новостройке, они поступают на эскроу-счет застройщика.

Пример начисления процентов:

• Одобрена траншевая ипотека на 6 млн рублей.
• Первый транш — 3 млн рублей. Проценты начисляются только на эту сумму.
• Через 3 месяца происходит второй транш — 2 млн рублей. Теперь проценты идут на оба транша, общая сумма которых составляет 5 млн рублей.
• Последний транш 1 млн рублей поступает через полгода. Теперь проценты начисляются на всю сумму ипотеки.

Ипотека за 1 рубль — один из видов траншевой ипотеки. Первый транш здесь является номинальным, так как составляет от 100 до 1 000 рублей.

Условия траншевой ипотеки для физлиц

Основные параметры траншевой ипотеки:

• Реализуется как в рамках стандартных ипотечных программ, так и с господдержкой: семейная, дальневосточная, для IT-специалистов.
• Количество траншей не превышает четырех. Первый составляет 10–50% от общей суммы. Чтобы получить другой, нельзя допускать просрочек. Последний транш выплатят не позже 3 лет со дня подписания договора.
• Стоимость квартир по траншевой ипотеке, как правило, завышается. Иногда наценка достигает 8–10% от стоимости объекта.

Точные параметры зависят от застройщика, жилого комплекса и конкретного предложения.

Основные плюсы

Траншевая ипотека выглядит привлекательно по нескольким причинам:

• Экономия на платежах, пока строится дом. Обычно этот период длится около 3 лет. До его окончания можно тратиться на съемное жилье, погашать другие кредиты или копить на ремонт, если новостройка будет сдана без отделки.
• Стоимость объекта фиксируется. Это выгодно для инвестиций. Во время строительства заемщик платит мало, а после завершения работ и перевода последнего транша переплата увеличится, но и рыночная цена квартиры тоже повысится. Ее можно сдать в аренду или перепродать дороже.
• Застройщику выгодно сдать готовый жилой комплекс как можно раньше. Только тогда он получит остаток оплаты, поэтому затягивать строительство нет смысла.

Минусы траншевой ипотеки

У траншевой ипотеки есть ряд недостатков, основной из которых — высокая ставка. Банки закладывают дополнительные риски в ставку, поэтому обычно на транш начисляется на 0,5–2% годовых больше по сравнению со стандартной ипотекой.

Другой подводный камень — небольшое количество предложений. Оформить траншевую ипотеку удастся не в каждом банке и не у каждого застройщика. Кроме того, она сочетается не со всеми инвестиционными и льготными программами.

Мы говорили: квартиры изначально предлагаются дороже, чем в целом по рынку. То же касается и первоначального взноса, который обычно на 5–10% больше, чем по классической ипотеке.

В чем состоят риски траншевой ипотеки

Центробанк выделяет три ключевых момента, которые вызывают опасения:

• Первое — возможный рост ставок и цен на квартиры. Потенциальные нарушения со стороны заемщика отсрочат или полностью заблокируют выдачу следующего транша. Если договор расторгнут, застройщик останется без денег и потеряет время. Кроме того, более медленное по сравнению с классической ипотекой пополнение эскроу-счетов ведет к удорожанию проектного финансирования: банки не могут предлагать застройщикам выгодные ставки.
• Второе — высокий спрос на недвижимость. Пусть и в долгосрочной перспективе, но есть риск, что компании и частные лица будут скупать квартиры для перепродажи. Это значит, что разрыв цен на первичном и вторичном рынках увеличится.
• Третье — покупателей могут вводить в заблуждение. Заемщиков привлекают низкими платежами на первых этапах, но не все отдают себе отчет в том, что со временем, когда банк переведет все транши, долговая нагрузка увеличится.

Где оформить траншевую ипотеку в 2025 году

Траншевую ипотеку предлагают Сбербанк и ВТБ. В Сбербанке доступна стандартная, семейная, дальневосточная и IT-ипотека.

Стандартная. Первоначальный взнос — от 15,1%. Ставка — от 28,4%. Максимальный размер кредита: не более 84,9% договорной стоимости кредитуемого жилья или не более 84,9% оценочной стоимости другой недвижимости, которую оформляют как залог (выбирается меньшая из двух величин). Срок кредита — до 30 лет. 

Семейная. Первоначальный взнос — от 50,1%. Ставка — до 6 %. Максимальный размер кредита: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 30 млн рублей; в остальных регионах — 15 млн. Срок кредита — до 30 лет. 

В программе могут участвовать семьи, в которых есть:

• Ребенок 6 лет и младше.
• Двое и более детей младше 18 лет.
• Ребенок с инвалидностью.

ИТ-ипотека. Ставка — до 6%. Максимальный размер кредита — 9 млн рублей. Срок кредита — до 30 лет.

Программа доступна работникам IT-компаний, получивших аккредитацию в Минцифры. Проверить это можно через сервис на Госуслугах.

Необходимо соблюсти следующие условия:

1. Возраст — не старше 50 лет.
2. Гражданство РФ.
3. В течение последних трех месяцев доход составляет минимум 150 000 рублей, если компания находится в городе-миллионнике либо Московской или Ленинградской областях; 90 000 рублей — в прочих случаях.

Дальневосточная. Ставка — до 2%. Максимальный размер кредита: 9 млн рублей, если площадь жилья превышает 60 кв. метров; в остальных случаях — 6 млн. Срок кредита — до 30 лет.

Программа доступна следующим категориям:

• Семьи, где обоим супругам не более 36 лет.
• Одинокие родители не старше 36 лет, у которых есть ребенок 18 лет или младше.
• Участники программы «Дальневосточный гектар».
• Участники региональных программ, которые приезжают на работу на Дальний Восток.
• Медики и педагоги, которые отработали на Дальнем Востоке по специальности хотя бы 5 лет.

Программы застройщиков

Собрали программы строительных компаний, которые сотрудничали со Сбером.

Льготные программы в случае траншевой ипотеки подключаются не у всех застройщиков.

Как оформить и выплачивать ипотечный кредит

Чтобы воспользоваться траншевой ипотекой в Сбербанке, заранее уточните список застройщиков, которые с ним работают, и придерживайтесь следующего порядка:

1. Соберите документы. Полный список предоставит банк, но практически всегда требуются паспорт и подтверждение дохода.
2. Подайте заявку через представителя выбранного застройщика. При заполнении заявки указать, что необходима траншевая ипотека, не получится. Получите одобрение по кредиту и уже потом сообщите застройщику, что хотите оплачивать траншами. Он сам обязан передать эту информацию банку.
3. Согласуйте условия и подпишите договор. Сначала нужно приехать к застройщику и оформить договор долевого участия (ДДУ). Затем отправляйтесь в банк и заключите кредитный договор. Банк направит документы застройщику, а тот зарегистрирует сделку в Росреестре.
4. Вовремя вносите платежи по графику. Помните, что суммы будут меняться после получения каждого транша.
5. Для выдачи нового транша обратитесь в отделение Сбербанка. Возьмите с собой паспорт и ДДУ. Транш должны перечислить в тот же день, когда подается заявление.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Если платежи по ипотеке после получения нового транша оказались неподъемными, можно пойти несколькими путями.

Сократить расходы. Чтобы сэкономить на съемном жилье, поищите более дешевую квартиру или временно поживите у родителей, друзей. Если ипотечная квартира уже введена в эксплуатацию, попробуйте сдать ее в аренду с согласия залогодержателя, то есть банка.

Воспользоваться страховкой. Часто банки требуют, чтобы при оформлении ипотеки клиент застраховал жизнь и здоровье. Тогда при наступлении страхового случая компания погасит задолженность полностью или частично — зависит от условий договора.

Взять ипотечные каникулы. Это отсрочка по платежам на срок до полугода при наличии уважительных причин. Доступны как государственные, так и внутренние банковские программы. По первым требования строже, но при их выполнении кредитная организация не вправе отказать в отсрочке.

Оформить реструктуризацию. Так называется изменение условий договора на более комфортные. Например, можно уменьшить размер ежемесячных платежей, но увеличить срок ипотеки. Общая стоимость кредита увеличится, зато будет проще его выплачивать.

Провести рефинансирование. Переведите кредит в другой банк, который предложит более выгодные параметры. Но с учетом роста ключевой ставки ЦБ РФ найти улучшенные условия — непростая задача.

Подать заявление о банкротстве. В финале процедуры списываются все долги, включая кредиты, микрозаймы, рассрочки и даже коммунальные платежи. Важно, что банкроты могут сохранить ипотечное жилье, даже если оно единственное. Получить список документов, необходимых для банкротства в вашем случае, можно на бесплатной консультации в компании «Финансово-правовой альянс». 

FAQ: отвечаем на частые вопросы

В чем подвох траншевой ипотеки?

Траншевая ипотека привлекает покупателей низкими платежами в тот период, пока жилой комплекс строится. Не все заемщики отдают себе отчет в том, что со временем платежи сильно вырастут, и не могут оценить реальную долговую нагрузку. К тому же застройщики обычно завышают цену недвижимости, ставку и первоначальный взнос в сравнении со стандартной ипотекой.

Можно ли досрочно погасить траншевую ипотеку?

Да, но если прибегнуть к досрочному погашению транша и сократить срок ипотеки, он снизится по всей кредитной линии. На выплату оставшейся суммы будет меньше времени.

Иногда выгоднее сдавать жилье, когда его введут в эксплуатацию, а полученными деньгами платить ипотеку. Заранее уточняйте условия: зачастую требуется одобрение кредитора, но некоторые банки запрещают аренду.

Как оплачивается траншевая ипотека?

После подписания договора застройщик получает первый транш, а заемщику сообщают график и размер платежей. Погашение долга не отличается от стандартного кредитования. Однако с выдачей последующих траншей ежемесячный платеж будет увеличиваться. 

Важно платить по ипотеке вовремя. При открытых просрочках новый транш не выдадут.