Права, обязанности и ответственность созаемщика по ипотеке

Созаемщик поможет, если банк не одобряет ипотеку из-за низкого дохода или плохой кредитной истории. Иногда его привлечение становится обязательным — например, когда заемщик находится в браке.

Рассказываем, в чем заключаются права и обязанности созаемщиков, какие потенциальные риски они несут и почему стоит дважды подумать, прежде чем соглашаться на вступление в чужую ипотеку в этом статусе.

Кто такой созаемщик по ипотеке и когда он нужен

Созаемщик — это физическое лицо, которое вместе с основным заемщиком несет ответственность за выплату ипотечного кредита. Он является стороной кредитного договора: имеет такие же права и обязанности, как главный заемщик. Для банка созаемщик — это не просто дополнительный гарант возврата долга, как в случае поручителя, а полноценный участник сделки и должник.

Российские банки обычно позволяют привлечь к ипотеке не более четырех созаемщиков, чаще — двух или трех. Главный заемщик называется титульным, а все остальные — солидарными. 

Созаемщик необязательно должен быть супругом или близким родственником. В этой роли может выступать любой дееспособный гражданин.

Чем отличается созаемщик от поручителя

Роли поручителя и созаемщика часто путают, хотя между ними есть существенные отличия. Главное из них — право собственности на ипотечное жилье. У поручителя его нет, а у созаемщика право на долю в недвижимости может быть прописано в договоре кредитования или возникнуть автоматически, если он приходится основному должнику супругом.

Другие отличия созаемщика от поручителя по ипотеке:

• Доходы поручителя, в отличие от созаемщика, не учитываются при оценке платежеспособности основного должника.

• Поручительство оформляется отдельным соглашением, а созаемщик включается в основной кредитный договор.

• Поручитель несет солидарную ответственность по исполнению кредитного договора, только если основной заемщик перестанет платить. А созаемщик — с момента заключения этого договора.

• Чтобы взыскать задолженность по кредиту с поручителя, банку придется обращаться в суд. Созаемщик обязан самостоятельно внести платеж по ипотеке, если основной должник его пропустил.

  А в самом договоре могут прописать условие пропорциональности. Это когда оба заемщика должны платить по кредиту в равной или любой другой степени.

• Юридическое лицо может быть поручителем, но не созаемщиком физического лица.

Требования банков к созаемщикам

К солидарным заемщикам банки предъявляют те же требования, что и к титульным. Обязательно наличие российского гражданства и постоянной регистрации в регионах присутствия банка. Верхний возрастной порог на момент окончания договора варьируется в зависимости от политики кредитной организации, но обычно не превышает 75 лет. Кандидат в созаемщики должен быть официально трудоустроен и иметь хотя бы несколько месяцев стажа.

Важное требование — хорошая кредитная история, то есть отсутствие крупных просрочек по другим займам. Минимальный пакет документов включает паспорт, СНИЛС и свидетельство о регистрации брака, если в банк обращаются супруги. 

Права и обязанности созаемщика по ипотечному кредиту

Права и обязанности созаемщика по кредиту значительно отличаются от того перечня, который есть у поручителя.

У созаемщика есть право:

Теперь перечислим обязанности, которые есть у созаемщика:

Риски и ответственность созаемщика

Ст. 323 ГК РФ устанавливает, что солидарные заемщики отвечают за весь долг целиком, а не только за свою долю. Не имеет значения, в какой пропорции разделены платежи и какую часть недвижимости выделили созаемщику. Если главный должник откажется платить по кредиту, банк потребует у созаемщика погасить всю сумму задолженности.

Просрочки влияют не только на кредитную историю, но и на долговую нагрузку созаемщиков. Даже при идеальном соблюдении графика платежей по договору им будет сложно взять на свое имя новую ипотеку до закрытия уже имеющейся. При подсчете кредитной нагрузки учитывается весь объем кредитных обязательств. Высока вероятность, что банк отклонит заявку.

Ипотека — это всегда надолго, обычно на 20–30 лет. За это время многое может измениться, включая уровень доходов титульного и солидарных заемщиков. Платежи все равно придется вносить каждый месяц. В противном случае банк заберет ипотечную квартиру, и созаемщик останется без обещанной доли в имуществе.

Не стоит выступать созаемщиком у человека, в чьей платежеспособности или просто добросовестности вы сомневаетесь. Если уже обязались вносить часть платежей в ипотеку, сохраняйте расписки, платежные поручения, выписки и прочие документы. Они пригодятся на случай спора с главным должником о возмещении средств.

Особенности ипотеки для супругов-созаемщиков

Мы уже отмечали: когда кредит оформляет один супруг, второй автоматически вступает в ипотеку в качестве созаемщика. Избежать этого можно только через брачный контракт, по которому все приобретенное в браке имущество будет записано на одного супруга — того, который берет кредит. Без контракта ипотечная квартира становится совместно нажитым имуществом, а супруги — созаемщиками с равными долями.

Бывшие муж и жена останутся созаемщиками даже после развода, если не успеют закрыть ипотеку. Суд может поделить долг между ними, но это не значит, что банк автоматически освободит их от солидарной ответственности. Для изменения условий договора нужно получить согласие банка или рефинансировать кредит. Обычно в такой ситуации предлагают вывести бывшего супруга из ипотеки или заменить его на другого созаемщика.

Налоговые вычеты тоже распределяются между супругами в соотношении 50 на 50. То есть каждый из них имеет право вернуть НДФЛ с половины суммы кредита и половины выплаченных банку процентов.

Как можно выйти из созаемщиков

Чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, нужно получить согласие банка. Однако кредитные организации неохотно меняют условия ипотечных договоров, поэтому потребуется веская причина. Например, получение человеком инвалидности. Как следствие — потеря трудоспособности и невозможность выплачивать долг. Или расторжение брака с судебным разделом имущества.

Без согласия банка не поможет даже обращение в суд для принудительного исключения созаемщика из договора. Но если такое согласие есть, возможны три варианта решения вопроса:

1. Привлечение нового созаемщика в качестве «замены».
2. Полный перевод долга на главного заемщика, если его дохода достаточно для обслуживания ипотеки или он рефинансирует кредит в другом банке.
3. Разделение одного кредитного договора на два с выделением соответствующих долей в имуществе.