Ипотека в силу закона и в силу договора — в чем разница

Ипотечный кредит — часто единственный доступный способ приобрести недвижимость. Существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Объясняем, где у них общие черты, в чем разница и какой вариант выбрать.

Что такое ипотека в силу закона

Когда речь идет об ипотеке в силу закона, подразумевается Федеральный закон № 102-ФЗ. Залогом выступает недвижимость, которую заемщик покупает на кредитные деньги.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

Как оформить ипотеку в силу закона

В общем случае порядок оформления ипотеки в силу закона выглядит так:

1. Обращение в банк с заявкой и пакетом документов. 
2. Выбор жилья, соответствующего требованиям банка.
3. Передача документов на недвижимость кредитору.
4. Заключение кредитного договора, оформление страховки, регистрация ипотеки и перехода права собственности в Росреестре. 

Заемщик становится собственником недвижимости, хотя на жилье накладывается обременение.

Какие нужны документы

Для оформления ипотеки в силу закона обычно требуются следующий пакет документов: 

• Паспорт.
• СНИЛС. 
• Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
• Справка о доходах физического лица.
• Свидетельство о регистрации брака. 
• Военный билет.
• Согласие супруга на сделку или брачный договор, если человек оформляет кредит только на себя.

Что такое ипотека в силу договора

Залогом выступает недвижимость, которая находится в собственности у заемщика. Сначала оформляется кредитный договор, а уже после перехода права собственности отдельно регистрируется ипотека.

Залогодатель и залогодержатель должны подать заявление на регистрацию ипотеки вместе. Необходимо оплатить госпошлину: для физических лиц она составляет 1 000 рублей, для юрлиц — 4 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Бывает, что обременение на объект налагается позже. Например, вы покупаете строящийся дом, а по условиям договора залог оформляется после завершения строительства. Это тоже ипотека в силу договора. Уже имеющуюся в собственности недвижимость также можно предоставить в залог для обеспечения кредита наличными под любые цели.

Для оформления ипотеки в силу договора потребуется предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она подтвердит, что вы действительно владеете жильем, которое хотите использовать как залог. 

Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора

Главное отличие ипотеки в силу закона и в силу договора — в процессе регистрации сделки:

• В случае ипотеки в силу закона принести документы в Росреестр может одна из сторон. В этот момент совершаются и переход прав собственности, и оформление ипотеки.
• В случае ипотеки в силу договора сначала переходят права собственности, а уже потом возникает ипотека. Заявление подают обе стороны.

Дополнительная разница между двумя видами ипотеки показана в таблице:

Ипотека в силу закона или договора — что выгоднее заемщику 

Чтобы определиться с более выгодным вариантом ипотеки, нужно проанализировать все плюсы и минусы каждого из них. 

У ипотеки в силу закона есть свои плюсы:

• Льготные программы — например, можно использовать материнский капитал сразу после его получения.
• Нет госпошлины за регистрацию.
• Договор ипотеки не нужно отдельно регистрировать в Росреестре.
• Обычно процентная ставка ниже, чем при ипотеке в силу договора.

Есть и минусы:

• Кредитные деньги можно потратить только на недвижимость.

Требований к заемщику больше, получить одобрение заявки труднее.

Любая ипотека подразумевает риски. Если появились проблемы с деньгами, лучше сразу сообщить об этом в банк. Возможно, получится добиться пересмотра графика платежей или согласовать кредитные каникулы.

Длительное уклонение от уплаты долга по ипотеке приведет к тому, что кредитор подаст заявление в суд и сможет обратить взыскание на недвижимость. Деньги, которые вы уже заплатили по ипотеке, не вернут.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

В каком случае ипотека возникает в силу закона?

Ипотека в силу закона возникает, если жилье строят или покупают на кредитные деньги, приобретают по военной ипотеке или в рассрочку. Также это ситуации, когда средства на землю предоставляются по целевому займу — сама земля либо остается в залоге, либо получатель ренты оформляет недвижимость как залоговую.

В каком случае возникает ипотека на основании договора?

Ипотека в силу договора подразумевает, что заемщик оформляет в залог уже имеющуюся у него недвижимость. Например, вы берете кредит в банке и предоставляете квартиру в залог, чтобы получить более выгодную ставку или крупную сумму.

Чем отличается ипотека в силу закона и в силу договора?

При ипотеке в силу закона залогом выступает та недвижимость, которую покупают. При ипотеке в силу договора — жилье, которое заемщик уже имеет в собственности. Основная разница заключается в процедуре регистрации сделки.