Как рефинансировать залоговый кредит: нюансы и порядок действий

Кредиты под залог имущества, в том числе недвижимости, обычно выдают на более выгодных условиях. Но если ежемесячный платеж стал неподъемным, процентная ставка по займам снизилась или другой банк сделал более выгодное предложение — залоговый кредит можно рефинансировать.

Рассказываем, в каких случаях это удастся сделать, на что обратить внимание перед рефинансированием, и как действовать в случае отказа.

Что такое рефинансирование залогового кредита

Рефинансирование — это выдача кредита, за счет которого клиент обязуется закрыть один или несколько уже имеющихся займов. Причины для перекредитования могут быть разными. Например, снизилась ключевая ставка или резко выросла стоимость заложенного жилья — тогда можно переоформить займ на более выгодных условиях. Или хочется просто объединить все кредиты, чтобы вносить один платеж в месяц.

Чтобы получить больше выгоды, рефинансирование можно оформить под залог ценного имущества, например, недвижимости. Причем иногда это возможно, даже если собственность уже находится в залоге у другого кредитора.

Это и называется рефинансированием залогового кредита. Оно немного отличается от стандартной процедуры — банк не может взять в залог жилье, так как оно уже находится под обременением. Поэтому сначала клиент получает деньги и погашает займ, затем дожидается снятия ограничений с недвижимости и только потом передает квартиру в залог второму банку.

Часто рефинансирование залоговых и ипотечных кредитов путают, но это разные программы. В первом случае в залог переходит уже имеющееся у вас имущество, оформленное в собственность. Во втором — кредит выдается как раз для покупки или строительства недвижимости, которая и станет предметом залога.

Вот почему при выборе программы важно учитывать нюансы:

1. Планируется рефинансирование кредита, взятого под залог. То есть объект недвижимости уже находится под обременением.
2. Рефинансируется не ипотечный кредит.

Когда выгодно рефинансировать залоговый кредит

Рефинансирование выгодно не всегда. В нем есть смысл, если:

• Итоговая процентная ставка будет ниже текущей хотя бы на полтора–два пункта.
• Прошло меньше половины срока кредитного договора. В этот период погашается основная часть процентов, и если перекредитовать остаток, на него снова начислят проценты.
• Дополнительные платежи не «перевесят» экономию на процентах. Иногда обязательные страховки или комиссии, которые нужно отдать за оценку предмета залога, сводят всю выгоду на нет.
• Новый кредитор оценит имущество как минимум в ту же сумму или дороже.

Последний пункт разберем подробнее. Банки не выдают займы на сумму полной рыночной стоимости залога, потому что принимают во внимание все риски. Они думают так: если в случае просроченной задолженности имущество потенциально не получится продать на первых торгах, на втором этапе цена снизится на 20%. Эта разница изначально учитывается в сделке для компенсации возможного ущерба. И то, что предыдущий кредитор одобрил займ под 80% стоимости залога, не значит, что при рефинансировании этот показатель сохранится. При меньшей оценке перекредитование может потерять смысл.

Варианты рефинансирования залогового имущества

В теории можно взять обычный кредит на рефинансирование и закрыть залоговый, сняв обременение с недвижимости. Но тогда выгоды от сделки не будет — ставки по потребкредитам без залога ощутимо выше. Единственный плюс в том, что при просрочках кредитор не сможет претендовать на имущество, оно ничем не обременено.

Поэтому рефинансировать залоговый кредит выгодно только с передачей залога в другой банк. В зависимости от целей, которые стоят перед заемщиком, возможны такие варианты перекредитования:

Требования к заемщику

Обычно требования банков при рефинансировании под залог недвижимости более щадящие, чем при выдаче кредитов без обеспечения. Но это не значит, что деньги выдадут каждому, кто хочет заложить квартиры. К заемщикам выдвигают несколько требований, вот основные:

• Хорошая кредитная история. Это отсутствие просрочек, не слишком большая кредитная нагрузка. Для банков желательно, чтобы клиент уже получал займы и вовремя их погашал — нулевая история скорее минус, чем плюс.
• Уровень дохода, достаточный для погашения займа на озвученных условиях. Но некоторые банки при выдаче займов под залог этого не требуют — если клиент не справится с выплатой, кредитор реализует залог и покроет издержки за счет вырученных денег.
• Возраст — в среднем от 21 до 70 лет.
• Постоянная или временная регистрация в стране (иногда в регионе присутствия банка, но такое условие встречается редко).

Требования к недвижимости

Основные требования к предмету залога:

• Ликвидность, то есть возможность быстро продать это имущество. Недостроенное жилье, которое находится вдалеке от инфраструктуры, банк вряд ли одобрит в качестве залога.
• Предмет залога — квартира или дом, в том числе с участком, апартаменты, офис, цех, гараж или машиноместо. Здесь требования разнятся, поэтому узнавать, подходит ли конкретный объект, нужно в банке.
• Недвижимость находится в собственности юрлица или физлица старше 18 лет. Передать в залог арендуемое помещение нельзя.

Как рефинансировать кредит под залог недвижимости

Рефинансирование залогового кредита занимает больше времени, чем обычного, но для заемщика существенных отличий нет. Ему также предстоит выбрать банк, собрать документы, подать заявку будущему кредитору и дождаться одобрения, а затем поучаствовать в снятии обременения и оформлении залога во втором банке.

Но сперва необходимо оценить, есть ли вообще смысл в рефинансировании кредита. Если ключевая ставка ЦБ РФ выросла с тех пор, как был оформлен займ под залог, или больше половины суммы уже погашено, рефинансирование может обойтись дороже, чем выплата старого кредита.

Выбрать банк для рефинансирования

Чтобы избежать ошибок, необходимо внимательно изучить предложения банков по перекредитованию — за рефинансирование займов, взятых под залог, берутся не все организации. Если в условиях на сайте четко не обозначены требования к предмету залога, можно обратиться за консультацией, например, в онлайн-чат или на горячую линию.

Рассылать заявки сразу во все банки не стоит — это отразится в финансовой истории и может насторожить кредиторов. Достаточно выбрать 2–3 выгодных предложения. По нескольким ответам уже получится сделать выводы — готовы ли банки одобрять рефинансирование и если да, то на каких условиях.

Собрать документы

Для рефинансирования обычно требуется комплект документов:

• Паспорт.
• Копия трудовой, справки о доходах.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка о лицах, прописанных по месту нахождения объекта.
• Заключение эксперта об оценке предмета залога.

Перечень необходимых бумаг может отличаться в зависимости от банка. Иногда кредиторы запрашивают дополнительные документы по мере необходимости, например, справки из СФР, свидетельства о браке, разводе или разделе имущества.

Подать заявку

Подать заявление на рефинансирование под залог недвижимости можно онлайн. Как правило, на сайтах банков есть специальные формы, чтобы быстро оформить заявление и прикрепить к нему пакет документов.

Если хотите подать заявку в бумажном виде, необходимо обратиться в отделение банка и получить бланк. Чтобы сэкономить время, можно скачать заявление на сайте организации, заранее заполнить и принести уже готовый документ в отделение.

Банк проверит кредитную историю заемщика и пакет документов. На этой основе он примет решение принять или отклонить заявку, сообщив о результатах клиенту. Если ответ положительный и итоговые условия подходят, остается последний шаг — подписание договора.

Заключить договор

К основным условиям относятся ПСК — полная стоимость кредита, сроки его возврата, а также сумма, которую выдает банк под залог недвижимого имущества.

После подписания договора необходимо в первую очередь закрыть долг перед первоначальным кредитором и снять обременение с объекта недвижимости. Тянуть с этим не стоит — пока не сменится залогодержатель, по новому займу будет действовать повышенная ставка.

Когда обременение наконец снято, имущество переходит под залог к новому кредитору. С этого момента ставка рефинансирования снижается.

Получить справку о закрытии кредита

Некоторые банки не требуют от заемщика этот документ, а уточняют информацию самостоятельно в БКИ — бюро кредитных историй. Но лучше перестраховаться и запросить справку самому. Это нужно, чтобы убедиться: долг действительно закрыт и факт оплаты подтвержден.

Почему банки отказывают в рефинансировании под залог недвижимости

Банк не обязан одобрять рефинансирование, даже если заемщик и предмет залога полностью соответствуют требованиям программы. Но чаще отказы встречаются по вполне объективным причинам:

Что делать при отказе — все варианты

Если ни один банк не согласился рефинансировать залоговый кредит, а вы понимаете, что не справляетесь с платежами, попробуйте договориться с залогодержателем об изменении условий — кредитных каникулах или реструктуризации займа. В первом случае удастся получить отсрочку платежей до полугода и потратить время на решение финансовых проблем. Во втором — можно добиться уменьшения ежемесячных платежей за счет продления срока займа и большей переплаты.

Но реструктуризацию банки также одобрять не обязаны, а для кредитных каникул, предоставляемых по Федеральному закону № 353-ФЗ, нужны серьезные основания. Например, уменьшение дохода больше чем на 30% или потеря имущества вследствие чрезвычайной ситуации.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

Можно ли рефинансировать кредит под залогом?

Да, кредит под залог можно рефинансировать. Это позволит получить более низкую ставку, уменьшить ежемесячный платеж или изменить срок выплаты. Процедура включает несколько этапов:

1. Выбор нового банка и программы.
2. Оценка залогового имущества.
3. Подписание нового кредитного договора.
4. Получение средств на погашение старого кредита.
5. Снятие обременения с залога.
6. Переоформление залога на нового кредитора.

Важно убедиться, что новые условия действительно выгодные. Необходимо смотреть не только на ставку, но и дополнительные расходы, например, на оценку, страховку, комиссии.

Где сейчас самое выгодное рефинансирование?

Предложений по рефинансированию залоговых кредитов не так много. Из крупных российских банков такую возможность прямо прописывают Газпромбанк и Совкомбанк:

• Первый предлагает рефинансировать до пяти займов на общую сумму 30 млн рублей на срок до 20 лет.
• Второй — до пяти кредитов с лимитом 5 млн рублей на 5 лет.

Периодически условия обновляются, а возможность рефинансирования залогового кредита стоит уточнять в каждом конкретном банке — и лучше начать с зарплатного.