Сделки с недвижимостью: все виды операций и их особенности

В сделках с недвижимостью цена ошибки — это квартира и миллионы рублей. Вот почему важно знать правила игры до того, как поставите подпись.

Разберем простыми словами, какие сделки с недвижимостью бывают, чем отличаются и какие условия необходимо соблюсти, чтобы все прошло гладко. А заодно объясним, когда сделку нужно регистрировать и заверять у нотариуса.

Что такое сделка с недвижимостью

Сделка с недвижимостью — это юридическое действие, в результате которого право на жилье возникает, меняется или прекращается. Звучит абстрактно, поэтому проще на примерах:

Купля-продажа недвижимости. Права продавца на жилье прекращаются, а у покупателя — возникают. Самый частый пример сделки.

Пересчет долей в недвижимости. У участка два совладельца, по 50% у каждого. Один выкупает у другого половину его доли — становится 75% и 25%. Права никуда не делись и не появились заново, но изменились.

Недвижимость — это не только квартиры и дома. Сюда же относятся участки, гаражи, машино-места, цеха, хозпостройки, недра — все, что нельзя передвинуть, не разрушив. Недвижимостью считается и доля в любом таком объекте.

Сделка и договор — не одно и то же, хотя их часто путают. Договор — это лишь один из видов сделки, более узкое понятие.

Сделка и договор могут быть заключены как в устной, так и письменной форме.

Существенные условия сделки и договора — это пункты, без которых сделка не считается заключенной. Для недвижимости главный из них — предмет сделки: что за объект (квартира, дом, участок) и что с ним происходит (продажа, дарение). Сюда же входят характеристики объекта — площадь, адрес, кадастровый номер. Помимо предмета, существенным условием будет цена недвижимости, если речь идет о возмездной сделке — например, при заключении договора купли-продажи.

Кто регулирует сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью регулирует Гражданский кодекс, а часть из них подлежит обязательной государственной регистрации — этого требует закон № 218-ФЗ.

Занимается регистрацией Росреестр (полное название — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Он вносит все изменения прав на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — по каждой сделке там появляется отдельная запись.

Виды сделок с недвижимостью 

Есть несколько критериев, по которым можно классифицировать сделки с недвижимостью:

• По количеству участников — односторонние и многосторонние.
• По распоряжению недвижимостью — с установлением, прекращением или изменением прав сторон
• По наличию вознаграждения — возмездные и безвозмездные.
• По типу операции — сделки купли-продажи недвижимости, дарение, аренда, наследование, ипотека, страхование, лизинг.

Иногда в качестве особого вида выделяют группу редких сделок, к которым относятся: социальный найм, приватизация недвижимости, рента, мена, доверительное управление.

В законе есть и особые понятия — мнимые и притворные сделки:

Мнимые — те, которые на деле не выполняются. Например, заемщик опасается, что жилье заберут за долги, и заключает договор дарения, оформляя квартиру на родственника. На деле пользуется недвижимостью по-прежнему он, а не «одаряемый».

Притворные — прикрывают собой другую сделку. Классический пример — когда в договоре указывают заниженную цену, чтобы уменьшить налог. Налоговая и суд распознают такую схему по рыночной стоимости объекта: сделку переквалифицируют, доначислят налог, а сверху — пени и штраф. 

Мнимые и притворные сделки являются незаконными. Их можно оспорить в суде и признать ничтожными.

Сделки со сменой собственника

К таким сделкам относятся все виды операций, в результате которых право собственности переходит к другому лицу. Классический пример — купля-продажа недвижимости, но бывают и другие типы: мена, дарение, наследование, приватизация, лизинг, рента и пожизненное содержание.

Сделки без смены собственника

Это пласт операций с недвижимостью, не связанных с переходом права собственности на объект. 

Прямая (свободная) сделка с недвижимостью

Прямая, свободная или чистая продажа недвижимости — это самый простой и быстрый вид сделки. Стороны заключают договор, покупатель передает деньги, а продавец — права на собственность и готов в оговоренные сроки выехать из жилья или вывезти имущество.

Плюсы:

• Быстро оформляется.
• Легко составить договор — можно обойтись без помощи юриста.
• Нет внешних участников, поэтому с высокой вероятностью сделка состоится.

Минусы:

• Без привлечения специалистов сложно проверить сделку на юридическую чистоту — обременения и наличие других собственников. Есть риск столкнуться с мошенниками.
• Нередко попадаются недобросовестные продавцы, которые сообщают о прямой продаже, но на деле собираются использовать альтернативную сделку.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Это сложная схема, в которой несколько сделок связаны в одну цепочку. Проще всего понять на примере с тремя участниками.

Допустим, Аня хочет купить квартиру у Бориса. Но Борис не просто продает жилье — на эти деньги он сразу покупает квартиру у Виктора. Все трое выходят на сделку вместе, и в итоге Аня платит напрямую Виктору, минуя Бориса.

Что получается:

• Аня становится собственницей квартиры Бориса.
• Борис не тратит своих денег: он съезжает из старой квартиры и въезжает в новую (бывшую квартиру Виктора).
• Виктор просто продает жилье, как и хотел.

Такие сделки редко бывают двусторонними — только при мене недвижимостью между двумя собственниками. Обычно в них участвует от трех и более сторон.

Плюсы:

• Возможность обменять жилье, не имея достаточно средств.
• Обычно более низкая цена относительно рынка.
• Сделку проверяют сразу несколько специалистов, поэтому шанс нарваться на недобросовестного продавца ниже.

Минусы:

• Более долгие сроки оформления.
• Если одна из сторон отказалась от участия или по любой другой причине вышла из сделки, а риелтор не нашел замену — вся сделка срывается.
• При повышении цены на объект может подорожать вся цепочка.

Какие бывают договоры при сделках с недвижимостью

Есть три основных типа договора. Выбор зависит от того, что именно покупают — готовое жилье или еще строящееся. 

Договор купли-продажи (ДКП). Предметом выступает уже имеющаяся недвижимость: участок, возведенный жилой дом, квартира. Покупатель платит продавцу и взамен получает право собственности на жилье. Разновидность ДКП — предварительный договор (ПДКП), когда стороны соглашаются заключить сделку в будущем при сохранении оговоренной цены.

Договор долевого участия (ДДУ). Заключается на этапе строительства недвижимости. Покупатель инвестирует в возведение жилья и получает в нем квартиру. Обычно обходится дешевле жилья в новостройке.

Договор уступки права требования (ДУПТ). Заключается, если дольщик хочет продать еще не достроенную, но уже оплаченную квартиру. ДКП здесь не подойдет — по нему передается право собственности, а оформить его на несуществующий объект нельзя. Поэтому покупатель по ДУПТ получает от дольщика право требования на эту квартиру. Цена выше, чем по ДДУ, но ниже, чем по ДКП.

Также существует договор задатка, когда определенную сумму денег вносят, чтобы «забронировать» сделку. Одна сторона обязуется продать объект, вторая — купить его. Если сделку нарушает покупатель — задаток остается продавцу. Если продавец — он возвращает задаток в двойном размере. Такой договор часто заключают перед основной сделкой — чтобы повысить гарантии, что она не сорвется.

В какой форме заключают сделку

Сделки с недвижимостью всегда заключают письменно — устной формы здесь не бывает. Жилье нельзя ни купить, ни продать, ни подарить «на словах»: без письменного договора сделка недействительна.

Выделяют три категории письменных сделок:

• Простые.
• Требующие заверения у нотариуса.
• Требующие государственной регистрации.

Этапы сделки с недвижимостью

У каждой сделки есть свои нюансы, но общий порядок выглядит примерно так:

1. Найти покупателя или продавца.
2. Договориться об условиях — цене, сроках, порядке расчетов.
3. Собрать документы и проверить юридическую чистоту объекта.
4. Заключить предварительный договор или договор задатка — по желанию сторон.
5. Подписать основной договор.
6. Заверить сделку у нотариуса — если это обязательно или стороны так решили.
7. Зарегистрировать переход права в Росреестре.
8. Получить выписку из ЕГРН — она подтверждает, что собственник сменился.
9. Передать недвижимость и рассчитаться.

Как зарегистрировать сделку в Росреестре

Регистрации требуют многие сделки, связанные со сменой собственника или наложением обременения на недвижимость — купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование, ипотека и залог. Для регистрации нужно собрать пакет документов и подать заявление в Росреестр. Сделать это можно двумя основными способами:

Онлайн с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП). Авторизуйтесь через Госуслуги в личном кабинете на сайте Росреестра:

1. Найдите раздел «Государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимость».
2. Заполните форму, прикрепите фотографии участников сделки, а также сканы необходимых документов.
3. Уплатите госпошлину и дождитесь рассмотрения заявки.

Аналогичный запрос на регистрацию можно отправить и через личный кабинет на Госуслугах.

Если все сделано верно, выписку из ЕГРН пришлют на электронную почту через 1 день, если сделку заверял нотариус, или в течение 7 дней, если договор был составлен в простой форме. 

Лично в МФЦ или Росреестре. Для сделки нужно прийти с оригиналами документов и квитанцией об уплате госпошлины. Заявление пишется на месте. Выписку из ЕГРН выдадут на руки в бумажной форме.

Сроки оформления через МФЦ — до 5 дней для нотариально заверенной сделки и до 9 дней для простого письменного договора. Через Росреестр — до 3 или 5 дней соответственно.

Когда нужен нотариус

Сделки с недвижимостью можно заверять по своему желанию — это снижает риски. Но иногда обращаться к нотариусу нужно обязательно. К таким сделкам относятся:

• Дарение недвижимости (с 13 января 2025 года все договоры дарения между гражданами, в том числе между близкими родственниками).
• Рента.
• Распоряжение недвижимостью на условиях опеки.
• Сделки с имуществом несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного — любое отчуждение их недвижимости (или доли в ней).
• Продажа доли в праве общей собственности — кроме случая, когда все совладельцы продают свои доли одной сделкой; 
• Заключение или расторжение наследственного договора.

Какие документы нужны для сделок с недвижимостью

Стандартный перечень. Гражданам РФ понадобятся:

• Правоустанавливающие документы. Это договоры — купли-продажи, дарения, мены, приватизации либо свидетельство о праве на наследство, решение суда.
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности.
• Техническая и кадастровая документация.
• Выписка из домовой книги или единый жилищный документ.
• Кредитный договор, если недвижимость находится в ипотеке.
• Паспорта, СНИЛС и ИНН сторон сделки.

Если предмет сделки — совместное или долевое имущество. Из документов потребуется согласие супруга продавца на сделку, а если несовершеннолетний или недееспособный гражданин имеет долю в недвижимости — согласие органов опеки и попечительства.

В случае продажи объекта, находящегося в долевом владении, могут понадобиться письменные и заверенные нотариусом отказы совладельцев от преимущественного права выкупа своей доли.

Как безопасно рассчитаться

Сделки с недвижимым имуществом стоят миллионы рублей. Расчет под расписку в этой сфере встречается редко.

Наиболее безопасными способами расчетов при заключении сделок с недвижимостью являются:

Банковская ячейка. Продавец может получить деньги наличными только после передачи права собственности покупателю.

Аккредитив. Тот же способ расчета, но в безналичной форме. Из минусов: банк не проверяет сделку, в счет которой выплачены деньги, и при банкротстве самого банка есть риск потерять средства.

Эскроу-счет. Специальный счет для сделок с недвижимостью. Этот способ расчета включает проверку банком и страхование средств. Для ДДУ эскроу является обязательным условием.

Депозит у нотариуса. Аналог аккредитива, но с гарантией сохранения денег.