Брокер по недвижимости: кто это и как помогает получить ипотеку

Ипотечный брокер — это посредник между покупателем недвижимости и банками. Его услугами часто пользуются те, кто планирует взять кредит, но ожидает отказа в одобрении заявки. Объясняем, как ипотечный брокер подбирает выгодные программы по ипотеке и по каким признакам можно отличить профессионала от афериста.

Кто такой ипотечный брокер

Ипотечный брокер — это специалист, который выступает связующим звеном между заемщиком и банком. Его основная задача — подбор оптимальных условий по ипотеке, исходя из финансовых возможностей и целей клиента. В отличие от банковских сотрудников, брокер не привязан к конкретному кредитному учреждению и действует в интересах нанимателя. Варианты работы ипотечного брокера:

Что делает брокер по недвижимости

Чем занимается кредитный брокер, становится понятно из названия профессии. Ипотечный брокер фокусируется конкретно на ипотеке. В его обязанности входят:

• Консультирование по ипотечным программам. Например, семья планирует купить квартиру по льготной ставке. Агент по ипотечному кредитованию объяснит условия программы «Семейная ипотека» и проверит соответствие заявки требованиям.
• Оценка кредитоспособности клиента. Брокер проверит кредитный рейтинг через бюро кредитных историй (БКИ), а затем найдет банки, которые с высокой вероятностью одобрят заявку.
• Подбор оптимальной программы кредитования. Например, клиент работает в сфере IT, поэтому может претендовать на специальную ставку. Брокер подыщет предложение с самыми выгодными условиями.
• Сбор и оформление документов. Брокер подскажет, какие бумаги необходимо собрать и как правильно заполнить заявку на ипотеку.
• Взаимодействие с банками. Специалист отправит заявку клиента одновременно в несколько банков, чтобы повысить шансы на одобрение.
• Сопровождение сделки. После одобрения кредита брокер проконтролирует процедуры оценки квартиры, получения страховки и регистрации залога.
• Другая помощь клиенту. Проверка юридической чистоты сделки, уведомление о скрытых комиссиях, консультация по вопросам досрочного погашения кредита.

Отличия от риелтора

Риелтор и ипотечный брокер часто участвуют в одной сделке, но их роли разные:

• Риелтор ищет квартиру, ведет переговоры с продавцом и оформляет договор купли-продажи.
• Брокер сосредоточен на вопросах кредитования — он подбирает банк, ищет возможности для снижения ставки, пытается ускорить процесс одобрения заявки. 

Если речь идет о коммерческой недвижимости, такими сделками занимаются специальные брокеры, а их деятельность называется брокеридж.

Как становятся ипотечными брокерами

Эта профессия в России не требует получения лицензии. Эффективность ипотечного брокера напрямую зависит от его знаний и навыков. Специалист может работать без профильного образования, однако его наличие все же приветствуется — например, экономическое, юридическое или финансовое. Часто ипотечные брокеры заканчивают специализированные курсы. Обучение с нуля предлагают десятки школ и онлайн-платформ.

Несмотря на разнообразие предложений, стоит помнить, что даже лучший курс не заменит ипотечному брокеру практики. После обучения желательно найти стажировку в агентствах или начать с мелких сделок, чтобы набраться опыта.

Важно: для ипотечного брокера обязательным является знание законов (Федеральный закон № 102-ФЗ) и банковских продуктов.

Как работают ипотечные брокеры

Все брокеры работают по схожей схеме. Клиент приходит на консультацию, описывает цель — например, покупка квартиры или рефинансирование кредита. Брокер задает вопросы о доходах, наличии созаемщиков. Например, клиент хочет купить дом за 10 млн рублей. Агент по ипотечному кредитованию рассчитывает, что при зарплате 150 тыс. рублей максимальная сумма кредита — 8 млн.

Брокер проверяет кредитную историю. Например, у клиента уже есть две просрочки. В этом случае брокер выбирает банки, где это некритично. Затем он подбирает программу, сравнивает ставки, комиссии, условия страхования. Далее идет этап сбора документов. Стандартный пакет включает паспорт, справку о доходах, выписку из ЕГРН. Иностранцу также потребуется предоставить вид на жительство. 

Ипотечный брокер присутствует при подписании договора в банке. Если возникают проблемы, он всегда подскажет, что делать — например, привлечь поручителя, найти созаемщика с хорошей кредитной историей, предложить более высокий первоначальный взнос. 

Стоимость услуг

Зависит от сложности случая. В среднем услуги ипотечного брокера по цене варьируют от 20 000 до 200 000 рублей — 1–2% от суммы кредита. 

Заработок брокера зависит от его опыта. Новички в профессии в среднем получают 50 000–80 000 рублей в месяц. Заработок опытного ипотечного брокера может доходить до 300 000 рублей.

В чем плюсы взаимодействия с брокером

Брокер экономит не только деньги, но и время клиента. Вместо того, чтобы самостоятельно искать подходящие предложения, заполнять десятки анкет и ждать одобрения, наниматель делегирует всю рутинную работу специалисту. Особенно это полезно в сложных случаях, когда, например, нет официального дохода или в кредитной истории много просрочек.

Брокер страхует от ошибок. Человек может пропустить скрытую комиссию в договоре, что приведет к переплате. Хороший брокер в такую ловушку не попадет. Он проверит каждый пункт договора и объяснит клиенту, на что ему следует обратить внимание.

Брокер работает в интересах нанимателя, а не банка. Сотруднику кредитной организации выгодно предложить клиенту конкретный продукт или программу, даже если есть более подходящие варианты. 

Надежный брокер берет деньги только тогда, когда его наниматель получает выгоду — например, если банк одобряет ипотеку или ставка становится ниже. За услуги специалиста придется немало заплатить, но часто эта сумма оказывается меньше, чем переплата по невыгодному кредиту. Также брокер помогает с рефинансированием кредитов.

Какие есть минусы и риски

Обращаться к брокеру нужно только тогда, когда в этом действительно есть смысл. Работа с таким специалистом имеет свои минусы:

Признаки брокеров-мошенников

Один из главных признаков — требование полной предоплаты до начала работы. Мошенники часто давят психологически, не давая время обдумать предложение и изучить его условия. Настоящий брокер обычно работает за процент от результата или берет оплату поэтапно — например, получает часть денег после одобрения ипотеки.

Тревожный сигнал — отсутствие договора. Этот документ — не просто формальность. В нем прописываются сроки выполнения обязательств, порядок возврата денег в случае возникновения спорных ситуаций и другие условия. Если брокер предлагает работать без договора или подписывает его без печати, лучше отказаться от его услуг.

Мошенники часто предлагают воспользоваться поддельными справками или «договориться с банком». Например, клиент заявляет, что зарабатывает 50 000 рублей, а брокер отвечает, что «нарисует» ему 100 000 рублей. Кажется, это выход, но такие махинации рано или поздно вскроются — и тогда проблемы будут уже у заемщика, а мошенник просто исчезнет.

Слишком щедрые обещания — еще одна ловушка. Аферисты могут заявлять, что снизят ставку с 15% до 5%, хотя очевидно, что это нереально. На рынке даже льготные программы для IT-специалистов или семей с детьми редко опускаются ниже 7–8%. 

Отсутствие прозрачности — еще один признак мошенничества. Настоящий брокер недвижимости всегда поделится историями из своей практики, предоставив ссылки на реальные кейсы, или предложит пообщаться с теми, кто уже получил ипотеку через него.

Как выбрать надежного брокера

Важный ориентир при выборе ипотечного брокера — это его репутация. Обращаться к такому специалисту всегда рискованно. Прежде чем выбрать брокера по недвижимости:

Брокер по недвижимости — профессионал, который делает получение ипотеки быстрым и простым. Но важно грамотно подойти к вопросу выбора специалиста: изучить отзывы, проверить документы, не верить слишком щедрым обещаниям. И главное помнить, что брокеры — не волшебники. Если кредитная история испорчена или накопилось много долгов, брокер ничем не поможет.