Минимальная сумма ипотеки: сколько одобрит банк и какая должна быть зарплата

Минимальная сумма ипотеки зависит от банка, региона, стоимости недвижимости и дохода заемщика. Важно учитывать первоначальный взнос, кредитную историю и другие факторы, влияющие на одобрение.

В этой статье разберем, какие суммы предлагают банки, какие условия необходимо выполнить и как повысить шансы на одобрение кредита.

На какую минимальную сумму можно взять ипотеку

Минимальная сумма ипотечного кредита обычно составляет от 300 до 500 тысяч рублей. Банки не выдают слишком маленькие ипотечные кредиты, потому что им это невыгодно. Обработка любого кредита требует одинаковых затрат со стороны банка: необходимо проверить документы, оценить вашу платежеспособность, оформить все бумаги. Если сумма кредита слишком мала, банк потратит на его обслуживание больше, чем заработает на процентах.

В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, минимальная сумма ипотеки может быть выше — от 600–800 тысяч рублей. Это связано с высокой стоимостью недвижимости.

В регионах встречаются предложения с порогом в 300 тысяч рублей, особенно по программам покупки жилья в сельской местности или в рамках льготных ипотек.

Что предлагают ведущие банки

Минимальная сумма ипотеки зависит от банка и программы кредитования. В 2025 году предлагают:

Минимальная сумма для рефинансирования ипотечного кредита в российских банках составляет от 300 до 500 тыс. рублей. Однако точные условия могут различаться в зависимости от политики конкретного банка и региона.

Также банки предлагают нецелевые кредиты под залог недвижимости. Выдают сумму, которая обычно составляет 50–70% от рыночной стоимости залога. Например:

• Сбербанк: сумма от 300 тыс. до 12 млн рублей, ставка от 27% годовых.
• Совкомбанк: сумма от 200 тыс. до 30 млн рублей., ставка от 19,9% годовых.

От чего зависит сумма ипотеки

Когда банк решает, сколько денег выдать по ипотечному договору, то смотрит на несколько параметров:

• Уровень дохода. И помимо него, важна кредитная нагрузка заемщика. Ежемесячный платеж по всем обязательствам, например, кредитам, не должен превышать 40–50% дохода.
• Кредитную историю. Просрочки и задолженности могут привести к отказу или уменьшению суммы кредита. Также из-за этого повышают ставку. Чем лучше кредитная история, тем выше шанс на выгодные условия. Заемщика оценивают с помощью специализированных скоринговых программ. Однако одобрить ипотеку могут и с неидеальной кредитной историей.
• Возраст заемщика. Оптимальный возраст — от 21 до 65 лет, некоторые банки допускают возраст до 75 лет. Молодым могут одобрить большую сумму кредита из-за долгого срока погашения и потенциального роста дохода.
• Стоимость и тип недвижимости. Обычно банк одобряет ипотеку в размере 70–90% от стоимости жилья. Так как банки оценивают ликвидность недвижимости, тип объекта влияет на минимальную сумму кредита. Для квартир в новостройках и на вторичном рынке минимальная сумма обычно ниже, а для частных домов, таунхаусов и апартаментов может быть выше из-за большего риска и сложности реализации залога.

С какой зарплатой дают ипотеку

Минимальная зарплата для ипотеки зависит от стоимости жилья, ставки и срока кредита. Банки рассчитывают максимально допустимый ежемесячный платеж как 40–50% от дохода. При этом учитывается прожиточный минимум — после выплаты ипотеки у семьи должно оставаться достаточно средств на жизнь.

Формула расчета:

(Доход – прожиточный минимум) × 40–50% = допустимый платеж по ипотеке

Например, если в регионе прожиточный минимум — 15 тыс. рублей, а зарплата заемщика 30 тыс. рублей, банк рассчитает платеж так:

(30 000 – 15 000) × 50% = 7 500 рублей — это максимальный платеж, который может одобрить банк.

Доход семьи делится на количество членов, включая детей. Чем меньше иждивенцев, тем выше шанс на одобрение. Если вашего дохода не хватает, можно:

• Подать совместную заявку с супругом и суммировать доход уже двух человек.
• Найти созаемщика: родственника или другого надежного человека, который согласится.

Пример расчета для семьи: ипотеку оформляют работающие супруги с одним ребенком. Суммарный доход — 100 тыс. рублей. Если прожиточный минимум составляет 15 тыс. рублей, то у семьи должно оставаться не менее 45 тыс. после оплаты ипотеки. В таком случае максимальный размер платежа, который одобрит банк: (100 000 – 45 000) × 50% = 27 500 рублей.

Регулярные поступления важнее разовых: зарплата, пенсия или стабильные арендные платежи повышают шансы на одобрение. Так банк убеждается, что заемщик может выплачивать ипотеку на протяжении всего срока кредита.

Как подтвердить доход для получения ипотеки

Чтобы получить ипотеку, нужно подтвердить доход официальными документами. Банки оценивают платежеспособность заемщика, учитывая его зарплату, доход от бизнеса, самозанятости или дополнительных источников. Способы подтверждения зависят от типа занятости.

Для наемных работников

Обычно банки требуют стаж на текущем месте работы от 3–6 месяцев и общий стаж не менее года за последние 5 лет. Официальную зарплату подтверждает:

Для самозанятых и предпринимателей

Самозанятые могут предоставить справку о доходах из приложения «Мой налог» или выписку по счету. Индивидуальным предпринимателям нужно предоставить декларацию 3-НДФЛ, книгу учета доходов и расходов, выписки из банка.

Подтверждение нерегулярных и дополнительных доходов

Вот несколько вариантов, чтобы подтвердить платежеспособность.

Ипотека с серой зарплатой: возможности и ограничения

Банки обычно не принимают серую зарплату или неофициальный доход. Тем не менее, если заемщик может подтвердить часть дохода через выписки по банковскому счету или другие документы, кредиторы могут пойти навстречу и принять их во внимание.

Выдавая ипотеку заемщику с серой зарплатой, банк рискует, потому повышает первоначальный взнос и проценты.

Ипотека по двум документам

Некоторые банки предлагают ипотеку по двум документам без необходимости подтверждения дохода. В таких случаях заемщик предоставляет только паспорт и второй документ, например, водительские права. Однако условия отличаются от обычной ипотеки: размер кредита меньше, процентная ставка выше, сумма первоначального взноса больше.

Сбербанк, например, требует паспорт и один из следующих документов:

• СНИЛС.
• Водительское удостоверение.
• Загранпаспорт.
• Военный билет.
• Удостоверение личности военнослужащего.
• Удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти. 

Что делать при низком официальном доходе

Если ваш официальный доход недостаточен для получения желаемой суммы ипотеки, есть несколько способов улучшить шансы на одобрение кредита:

Также может помочь выбор более доступного по стоимости жилья. Получить одобрение на меньшую сумму будет проще. Если увеличить срок кредита, то уменьшится ежемесячный платеж.

Ипотека или потребительский кредит: что выбрать при небольшой сумме

Если нужна небольшая сумма, встает вопрос выбора между ипотекой и потребительским кредитом. У каждого варианта есть плюсы и минусы.

Потребительский кредит можно получить при более низком доходе, иногда даже без его подтверждения, стаж может быть от 3–6 месяцев. Кредитная история проверяется, но требования к ней мягче. 

Что касается первоначального взноса, то ипотека требует от 10%, потребительский кредит можно взять без взноса. Еще одно отличие — в ставках. Обычно проценты по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам.

Еще можно комбинировать ипотеку и потребительский кредит. Например, когда не хватает денег на первоначальный взнос или не остается накоплений на ремонт.

В любом случае дать конкретный ответ нельзя, выбор зависит от суммы, сроков и доступных условий по ипотеке и потребительскому кредиту.

Как рассчитать доступную сумму ипотеки

Для предварительной оценки можно использовать ипотечные калькуляторы или подать заявку на предварительное одобрение, где банк определит возможную сумму займа. Максимальный ежемесячный платеж не должен превышать 40–50% дохода.

Тем, кто хочет пройти настоящий математический квест, оставляем формулу для расчета доступной суммы ипотеки:

S = (P × (D × 0,4)) / K,

где:

• S — сумма кредита.
• P — коэффициент аннуитетного платежа.
• D — ежемесячный доход.
• K — аннуитетный коэффициент: (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n — 1),
  • где r — месячная процентная ставка (годовая ставка / 12 / 100).
  • n — срок кредита в месяцах.

Допустим, доход заемщика — 100 тыс. рублей, ставка — 15% годовых, срок — 20 лет (240 месяцев):

• Максимальный платеж: 100 000 × 0,4 = 40 тыс. рублей.
• Месячная ставка: 15% / 12 / 100 = 0,0125.
• Аннуитетный коэффициент: (0,0125 × (1 + 0,0125)^240) / ((1 + 0,0125)^240 — 1) ≈ 0,0132.
• Сумма кредита: 40 000 / 0,0132 ≈ 3 030 000 рублей.

Если доход заемщика — 30 тыс. рублей, а ставка — 30% годовых при сроке в 20 лет, то:

• Максимальный платеж: 30 000 × 0,4 = 12 000 рублей.
• Месячная ставка: 30% / 12 / 100 = 0,025.
• Аннуитетный коэффициент: (0,025 × (1 + 0,025)^240) / ((1 + 0,025)^240 — 1) ≈ 0,0256.
• Сумма кредита: 12 000 / 0,0256 ≈ 468 750 рублей. 

Таким образом вы получите только максимальный размер ипотеки, полная стоимость кредита будет больше.